产业地产开发的关键问题和操作思路

产业地产开始逐渐升温，受到房企、电商、金融机构、制造业企业等的追捧。从住宅地产到商业地产，再到产业地产，已成为当下房地产市场的最热门领域。

产业地产常见的误区

1、商业模式陈旧。在“创新驱动”的经济背景下，很多产业地产项目仍在走“仅仅租售模式”的老路，传统园区商业模式已不再适应当下的“玩法”，难以建立具备良性生态体系的持久盈利模式。主需要适应互联网＋、创新创业和金融创新的大环境，结合“社群思维”、“资本思维”对项目商业模式进行重新审视。

2、项目定位模糊。很多产业地产项目的分析仅停留在产业经济、区域经济等宏观层面，缺乏对企业、园区等微观层面的调研分析，也没有涉及对细分产品、细分产业、细分客群等层面的研究，根据模糊的认识直接做建筑设计，结果一期工程建好了才发愁招商运营问题。

3、运营策略缺失。重招商、轻运营，在园区营销推广、产业招商、服务体系、配套政策等方面没有制定清晰的策略，缺乏产业运营的系统思考。园区招商运营一直是园区发展最难啃的“硬骨头”，见效慢、总体成本高、消耗多，需要抓住核心要点制定明确的策略体系，方能起到事半功倍的效果。

产业地产开发的关键问题

1、战略研判。产业地产拿地阶段必须进行战略研判，以便企业进行投资决策。战略研判重点评估项目开发对地方经济的价值，以及项目本身所创造的商业价值。在战略研判的基础上对项目进行概念包装，提升项目战略价值，可更好地向地方政府索取政策支持。

2、市场定位。市场定位需要建立在大量企业调研的基础之上，是来自区域产品需求，来自本地产业升级，还是来自周边产业外溢，要对各类潜在客群进行系统的分析。一般而言，一个产业地产项目70%的客户群体均来自于本地或周边区域，30%的客户来自于外部区域。

3、产业定位。产业是产业地产的内容，也是产业地产的核心，经过多年的发展，产业地产的产业内容也经历了由混杂到专业的过程，未来产业地产的竞争不仅仅是物业价格水平的竞争，更是基于特定产业链的专业化竞争。分析园区面临的产业机遇，判断产业发展逻辑，明确产业体系对于产业地产的开发运营至关重要。

4、空间规划。专家建议也坚持将产业地产策划与概念规划结合起来做，将产品、公共平台等载体落实到空间层面，制定产物结合的概念规划方案，系统性的解决园区的物业配比、土地利用、道路交通、指标体系等一系列问题，一方面便于园区营销宣传，另一方面便于指导后期园区的开发建设。

5、产品定位。物业产品是产业地产的载体，也是回收投资、实现收益的标的。产品定位首先体现在如何选择园区的产品线。企业对产业物业的要求十分高，专业化、个性化强，不同的产业对物业的层高、消防、柱间距等要求可能差别很大，这就给园区开发产业物业提出了比较大的问题，产品设计一旦有偏差，租售都可能出现大问题。

6、开发模式。从公司决策层面，进入产业地产业务领域应首先解决开发模式问题。当前，产业地产主要有标准化开发、专业化开发和个性化开发三种开发模式。其中标准化开发可在全国范围内进行标准化复制；专业化开发在符合其要求的区域开发专业园区；个性化开发是针对特定的地块进行专业分析，从而确定该项目的产业、产品等方面，目前大部分产业地产项目均属于个性化开发。

7、运营策略。从营销推广、产业招商、组织架构、配套政策、产业投资、服务体系等方面制定园区的运营策略，并制定近期的行动计划。要研究新的客户群体和服务需求，面对新的客群特征绘制产业地产的作战地图。

8、商业模式。商业模式创新的关键在于，如何颠覆简单的产品“租售”模式？产业地产的项目主体可充当开发商、投资商、服务商三重角色，盈利渠道也存在土地、物业、服务、投资、资本化等多种方式，项目主体应根据周边竞争、自身资源等情况，合理定位自己的角色，明确盈利渠道，创新商业模式。

产业地产开发的创新思路

针对以上8个关键问题，需要结合产业地产的发展趋势和最新实践，适应创新创业、互联网＋和金融创新的大环境，从产业地产项目的商业模式、开发操作、发展路径等方面进行创新的思考，探讨新的发展思路和发展路径。

1、 “政策+资本+产业”三位一体思路。以产业为核心，寻求政策支持，寻求资本合作。首先向政府要政策和资源支持，降低园区开发运营和产业培育的成本。整合产业基金公司、投资管理公司等各种资源，以创投基金、产业投资基金、产业并购基金、技术并购基金等多种资本形式投资形成园区产业集聚。同时，通过服务体系、配套体系建设实现要素共享、规模效益，促进产业集聚发展，通过政策驱动—资本驱动—产业驱动推动园区走上良性发展轨道。

2、“招培一体”发展思路。变“被动招商引资”为“主动产业培育”，在传统招商基础上，通过产业基金、产业孵化服务、创投资源引入，建立产业孵化培育优势，促进产业集聚发展，形成完整产业链条。“招培一体”，双向出击，解决产业难题。

3、“产物一体”发展思路。即产业-物业综合开发思路，变孤立的房产开发为综合的产物协同开发。通过物业建设打造硬环境和硬载体，但必须要学会从产业这个核心层面赚到载体的钱，产业导入“人”，而“人”是物业真正的需求者，为人的各种需求提供各类服务，将成为物业“盘活”的主体内容，当物业可以实现持续的收益，通过资产证券化便可以实现产物开发的更高阶“盘活”。