轻资产运营的关键环节

与开发项目的大开大合不同，轻资产赚的每一分钱都是辛苦钱，都来之不易。这就要求操盘者对行业要有足够的敬畏之心，能在细节中挖掘潜在的机会，项目才可能有进一步的发展。

了解政府的喜好

一味沉浸在自己的工作节奏中，政府不满意，项目自然也就做不长。运营商作为乙方，要拿得准甲方也就是政府方的喜好，并围绕甲方需求开展工作。

一是充分沟通。建立在沟通的基础上，主动了解政府喜好，关键事宜要形成会议纪要给政府确认，以彻底明确政府需求。

二是了解上位思想观念。上层思想决定下层行动，所以，作为园区运营商，不能只盯着主管部门，而是要往更高一层去看，想政府之所想。

三是积极反馈。只要项目符合入园标准，要积极反馈给主管部门，有些项目运营商无法满足其需求，但是政府有更高的权限。

修炼成本管控能力

做轻资产项目必须要学会修炼成本管控能力。轻资产真正运营起来花钱的地方很多，日常营销宣传费、招商活动费、业务接待费等等。如果是二房东，涉及的成本就更多了，还有装修费、家具家电采购费，包括空窗期的损失等。

一是空间分割的能力。怎么分割户型才能让办公空间的利用效率最大化？怎样配比才能让房型尽可能舒适？如何在不失舒适度的情况下，最大限度节省公共空间都是值得研究的问题。

二是节省装修成本。作为运营商，要对装修的设计、选材、用量、面积测量等有所了解，最后指定一到两家供应商专门为园区及入驻企业提供服务。

三是能耗的节约。能耗在园区运营支出中占相当大的比重，一般来说，能耗最大的是中央空调、其次是电梯和照明。

不赚钱的项目坚决砍掉

园区运营是一门高深的学问、实战性极强，所谓面面俱到，基本都是不切实际的幻想。轻资产运营要生存，必须先围绕空间做文章，打造更舒适的办公环境、更专业的物业管理、更具性价比的空间吸引企业、人才入驻，完成政府的招商任务，拿到运营费和租金。至于其他的企业投资、企业服务、各种产研平台等，只能作为引流工具，如因副业拖累主营业务必须坚决砍掉。

定价要科学合理

定价是精确衡量园区价值的完整过程，不合适的定价会让园区在市场上举步维艰。园区定价，应从市场供应分析、客户分析、企业分析、指标分析四方面入手，最后通过市场比较定价法制定园区定价策略。

要实地走访调研园区，了解政府及市场的供应信息，把握整体市场供应情况；要根据产业定位确定核心客户，聚焦行业龙头企业、独角兽、瞪羚企业等；要加强与核心客户的交流，了解企业面临的痛点、需求以及对价格产品的倾向；要获取本市及区域内园区的空置率、租金、物业费等信息；要通过市场比较定价法，制定园区定价策略，还要在产业导入过程中，根据市场变化不断优化和修正定价。

修炼合同管理能力

租期内，企业经营存在诸多不确定性，包括但不限于搬迁、扩大、倒闭等，拖欠租金事小，一旦涉及违法行为，园区还可能因此承担连带法律责任。所以，运营商要通过合同与企业明确双方权利义务。

合同签订最关键环节就是对合同的审查。一方面，要与业务部门沟通，弄明白合同背后的业务逻辑、法律关系、关键环节、弄清哪里可能存在风险；另一方面，园区法务人员要从专业角度出发，审查合同的规范性、严谨性。

合同管理也是园区的必修课。合同管理反映了园区运营的系统化和规范化程度。比如，交易金额大于多少必须签订合同？哪些合同必须经过项目总签字确认？合同金额是否与发票一致等等，这些都是园区合同管理的重要条目。

人不必多，职责必须明确

轻资产运营的特性注定团队规模不会太大，但繁琐的运营工作又对组别配置提出了极高的要求，所以，园区的各项工作必须细化到部门、细化到人。一般来说，一个功能完善的园区团队，由项目总经理牵头，下设运营、招商、物业监督和办公室四个部门。

其中，总经理是项目的代言人，也是项目的业务中台，对整个项目负责；运营服务部是园区的心脏，负责活跃园区气氛，维系客户关系；招商部是园区的钱袋子，负责完成招商指标；物业监督部是园区的守护者，负责考核监督物业公司，并配合运营部门需求，与物业公司协调对接各项事宜；办公室是园区的后勤保障，负责园区的各项内勤工作，根据园区规模大小，设置财务、人事、法务、行政等功能。