养老地产究竟如何盈利？

在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。国内养老产业发展飞速前进，遍地开花。与此同时，国家政策也在全面配套，覆盖了全社会的养老体系，这种体系涵盖了金融、医疗、房地产、社会保障等多个方面。 

一、养老体系的整体构建是当前的重点任务

中国养老产业正在起步期，当前中国社会养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。

有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为企业界带来了新的机会。

二、正值政策红利窗口期，市场机会值得把握

养老产业的发展是个全社会参与的过程，为了配合市场需求，政府频繁出台各类鼓励政策，为开发投资带来发展契机。在政策红利的驱动下，社会各方力量投身养老产业。如果不能把握近五年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。

对于房地产开发来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。当前市场还没有特别成熟的标准和规范，这样就给企业一个喘气的机会，允许市场试错，然后再确定行业标准，这也是房地产界的一种通行开发模式。

三、居家养老、社区养老仍是社会主流养老方式

家庭养老、社区养老仍然是目前积极发展的郊区新型养老社区的最主要竞争对手。广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。

养老本质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。

“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。

四、没有资源，免谈养老地产

与所有的主题地产一样，养老地产的核心是养老产业，而不是房地产开发。养老产业是一个专业性非常强的领域，医疗护理资源是其中的核心，没有医疗资源的依托，养老地产便只是营销概念。

但中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院的前进步伐都步履蹒跚，养老地产的医疗资源获得更是难上加难。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难经受得住市场检验。

还有一种资源就是政府关系资源、养老产业链上的各类资源，总之没有资源免谈养老！

五、拿地可能容易，但盈利并非想象那样丰厚

在国家政策扶持的背景下，养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易，明智的开发商会借养老的名义拿地，错过窗口期可能要等下一个十年，但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。

养老专业地产产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理，都是消耗利润的部分，同时缓慢的社区入住率是养老地产现金流的杀手。根据日本的经验，养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。所以，不管是传统的养老院还是养老地产项目，对项目的调研定位、策划规划、运营管理非常重要。

六、硬件设计是基础，团队运营是关键

硬件是最低级的，而最难的还是运营的标准化和养老服务团队的建立。养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要用战略性的手法获得。

建立自己的人才队伍是长久之计，市场没有充沛的现成资源，那就只能自己造血或者与专业的养老产业咨询公司合作。

七、四大类型机构角逐，人力资源竞争是根本

总体来看，根据投资主体和资金来源，养老项目可以划分为以下几种类型：

1、保险类金融企业投资型。保险公司是当前所有致力于养老地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前试点运行的“以房养老”的倒按揭政策，都为保险公司提供了量身定做的商业模式。同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。

2、房地产开发企业投资主导型。很多品牌开发商涉足养老地产只是形势所迫。对于一些百亿级以上的房企，如何在房地产领域内，再寻找到一个新的成规模的高增长市场，或许养老地产是为数不多的几个市场之一。但开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境正是其的缺陷。因此我们看到，开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。

3、医院系产业主导型。医疗资源是养老地产所需要的核心资源。不少公立医院或者民营医院也在试水养老地产。但医院系的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，仍有不少差距。这方面的短板与房地产企业合作联姻是正道。很多医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区老年公寓项目资源打通，老年公寓内的定点医护窗口成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院系参与打造养老产品的一个动力来源。

4、轻资产服务企业主导型。养老地产服务体系构建的核心有两项，第一是专业医疗资源，第二是专业的护理资源。部分轻资产的养老管理公司，正是填补了专业护理资源的空白。公开的数据显示，通常情况下3个老人需要一个护理员，以此计算中国至少需要1000万养老服务人员，而目前全国所有养老机构人员只有22万，符合资格的仅2万。总体来看，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。

大多数新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否，目前各类模式和项目案例还尚待观察，现在论成败，时间还过早。但就中国整体的老龄化趋势和巨大的养老产业机会而言，房地产下半场，无论是蛰伏、跃进还是转型，进军养老也许会是一种不错的选择！