开发商布局产业要注意这几点！

开发商布局产业需要明确业务角色的问题，产城与地产板块到底是什么关系？业务角色确定后，其发展机制、管控考核逻辑、组织结构自然思路清晰。

选择业务模型

产业业务基本可以分为4类，狭义的工业地产、产业地产开发运营、产城开发运营、完全的多元化投资。

做具体业务商。需要对标具体企业，最佳方式是引入相应团队支撑自身业务发展。其中具体选择很多，每个细分子类都有其标杆企业与业务模式，值得参考与借鉴。

做平台整合商。即整合开发、运营相关资源，协调政府诉求进行业务发展。这里需要注意的是，协同体系内资源往往比协同体系外资源难，构建开发的模型关键是转企业内部的甲方思维为平台思维，真正的把握核心要素，去协调政府方、资本方、产业资源方相关利益，最终实现共赢的区域发展局面。

地产与产业双轮驱动是未来方向，前期以地产补贴产业，支持产业前期的发展，中长期必须要使得产业板块具备其“投-融-管-退”的全周期闭环。产业板块构建闭环其意义不止于简单的项目盈利，而是在于企业在融资、拿地、谋求合作伙伴方面的全面提升。产业业务还需匹配企业业务核心，先要找到这个城市或地区的核心驱动力，以核心驱动力为定位，展开产品的设计。

制定业务策略

投融资——明确产业IP、重视区域适配、争取资金支持

要有明确的产业IP，明确且聚焦的产业IP将帮助企业在发展中更快的实现探索。产业应该选择高增速产业，从我国产业增长总体数据来看，每年平均增长大致是5%左右，其中传统制造业增长仅为1-2%，真正实现高增长是战略性新兴产业，聚焦战略性新兴产业将帮助企业规避风险。

重视区域的匹配度。在能做产业的地方做合适的产业，重点考虑每一个产业和每一个地区之间的匹配度。一二线城市不一定是做产业的最佳选择，反而因为限制分割出售等一系列问题导致企业资金出现沉淀；而反观部分三四线城市，如绍兴、嘉兴等在区域一体化产业转移的大趋势下发展正好，且区域限售等条件优越。

算清楚账、找到钱的基础上再做投资。产业地产往往投资回报周期长，发展久久为功，在国内高基础利率的情况下，很多产业地产失败的原因在于短债长投、在资金压力下过于短视等。产业与地产之间的账怎么算？在业务公共属性与盈利属性复合下，如何争取低成本长周期的融资支撑，如何争取政府专项债、定向资金支持？这都是决定最终业务成败的关键要素。

产品—— 高端化、专业化、精准适配

高端化：大量企业对高端载体的需求与市场缺少供给的现状形成鲜明对比。新一轮产业升级和旧的物业载体存在不匹配，传统厂房不足以满足高端产业的需求，因此产生供需错配。

专业化：在专业化的产业地产市场，不同业态有各自的集聚方向。各个区域集聚特定的业态，不存在大面积混合业态的产业载体，这是产业发展自然的规律。

相比专业化的产品，业态混合型园区的竞争力和可持续发展的潜力相对较低，其发展高度将受到较大的限制。这是因为不同业态产品的建设标准不同，目标客户也不同。这增加了产品的复杂性，不利于达成规模化、标准化，无益于成本和效率的优化，同时也造成园区内产业之间关联度不高、稳定性较差，难以培育成竞争力极强的集群产业。

精准适配：重视定制化需求、瞄准稀缺性需求，是产业地产“精准适配”的两大策略。对于有精准需求的企业，标准型的业态无法做到贴合其独特需求，设定和配置都不够灵活。聚焦这部分企业需求，可以挖掘出一个小众市场。

招商运营——资源手段转向业务手段、由概念宣传转向落地行动

产业地产招商模式主要包括：资源手段、业务手段、技术手段。招商正在由资源手段转向业务手段，更加关注服务产业，了解产业业务条线，加强产业链资源集聚和整合。产业地产正在从传统的租售模型升级为产业服务模型，仅仅依靠财政补贴、减免税收、降低租金等已不能完全满足企业需求，新型招商模式陆续出现，如订单招商、逆向服务招商等。

订单招商是吸引龙头企业入驻的有效手段。一般针对大型的汽车制造、机器人、计算机等产业企业，由政府或国企出资牵头成立合资公司，并引入社会融资租赁企业，以融资租赁的方式买下产品再逐步消化。但有三个前提需要注意：一是切莫为招商而招商，尽管各地都看重投资、税收和就业，但是为招商而招商，唯经济指标论成败，忽视市场经济规律是本末倒置的行为；二是要严格审查企业实力，判断市场空间与周期；三是充分考虑招商来的企业对当地经济生态的影响。

逆向操作的招商模式首先针对产业特征提供产业服务，引入中小型企业，形成产业聚集，之后再通过圈层逐渐扩大行业的影响，吸引大企业入驻。

随着园区产业系统在资源和政策优势日益弱化，产业结构和产品结构不断调整升级，运营商必须主动经营，提供产业服务，为园区产业发展寻找新动力和新模式。产业投资助力企业发展，积极培育创新创业集群，不断提升创新创业服务能力。通过帮助企业匹配与其相适应的创业陪练、天使投资、投贷联动、对接上市等多层次资本市场通道、人才服务、宣传推广等各类资源，为创新创业企业提供全周期、全方位的集成服务。

未来园区运营框架下的平台经济，将不断推动产业地产商业模式的改变，更大的价值发现空间正在显现。用实体园区承接其整合进来的各类实体、虚拟、服务、投资、整合、共享、联盟等生态圈资源，从区域开发者，向资源聚集、金融聚集、产业聚集的资源整合者转变。