产城综合运营商应该运营什么？

产城综合运营商应该运营什么？产业、城市还是产城融合？产城综合运营是为了打造“三生”（生产、生活和生态）融合的城市，适应后工业时代产城融合发展的要求，提升城市的综合服务能力和产业服务能力。

四大类型

一是转型中的房地产开发商。近几年产城融合的概念深入人心，地产商们纷纷改头换面，成了产城综合运营商。不过对于大部分地产商来说，所谓“运营”大部分是一些被迫持有的物业，在开发利润充分覆盖了其成本以后，像“垃圾”一样丢给自己公司里负责资产运营的“边缘”部门。

二是从地产商分拆出来的物业公司。一些原本为自己的住宅项目做售后服务的公司为了冲规模冲业绩上市，收购了不少社会上的物业公司，业务模式从单纯服务于物向服务于人升级，产品线也从住宅物业延伸到附加值和专业性更高的公建物业、商办物业等领域。但其运营主要还是依托自己管理的实体空间展开，他们无论从业务内容、专业能力距离产城运营还相距甚远。

三是城建、区域开发类的政府平台公司和地方国企。这类企业一方面背靠政府，需要用市场化手段承担政府在城市和产业服务方面的许多服务功能，同时又沉淀了大量可运营的资产，包括公共服务的特许经营权和许多物业空间；另一方面，主要承担投资开发建设任务，债务包袱重，缺少稳定现金流。但是专业能力和市场化能力不足，无论是运营的能力还是与新技术结合的能力短期内很难补足。

四是数字经济类的公司。例如阿里、腾讯、浪潮等从智慧城市建设入手，通过新基建，以城市和产业运行的数据为基础，搭建数字化、智能化的运营平台，配合政府搭建智慧安防、智慧交通、智慧医疗等城市服务平台和智慧物流、智慧农业、智慧园区等产业服务平台。这一类公司精于数据算法、信息架构等技术领域，但对于实际的城市和产业服务应用场景并不熟悉，在应用层还普遍不成熟。

两大对象

产城运营的内容非常宽泛，从推动产业聚集发展的产业园区楼宇经济到产业基础设施；从保证城市基本运转的水电气热到交通管网等城市基础设施，从提升城市生活品质的公建场馆到消费场所。

如果把城市百业的运营都系于产城运营商显然是不现实的，产城运营商应该运营的是为这些专业机构进行赋能的基础平台，其核心只有两个：一个是虚拟抽象的数据，一个是实体的物业空间，或者说是不动产。 

一是数据资产。数据无处不在，在城市和产业场景中每时每刻都在产生海量的数据。例如城市生活中的交通数据、消费数据、教育就学数据、医疗健康数据等等，产业运作过程中的交易数据、投融资数据、供应链物流数据、工商税收社保数据、机器运作数据等等。随着通讯技术、数据存储技术和运算能力的大幅提高，收集并处理这些大数据甚至是全数据已经成为可能。

对于数据获取，首先是要获得相关授权，第二是要有获取的能力。数据获取和应用的授权主要是政府的授权，在当前相关法规不健全，数据确权条件不具备的环境下，地方国企掌握数据是政府和民间最能接受的选择。此外，国有控股的产城综合运营商也更有机会拿到政府海量数据的授权。

产城综合运营商往往是区域开发商，通过在区域内推动以物联网、5G、云计算平台为代表的新基础设施建设，能够获得很多收集数据的通道。同时作为物理空间开发和运营者，产城综合运营商无论是在获取I端（产业端）数据、B端数据还是C端数据，都具有得天独厚的优势。

目前，数据资产确权和交易尚处于理论探索阶段，所以数据资产直接变现在现阶段还不现实，但是数据资产在许多具体场景下并不难找到变现的方式。例如，以数据资产搭建人工智能、传统产业数字化转型等新业务、新模式、新技术和新产品的孵化服务平台，不仅有助于招商，更重要的是可以加快孵化速度和提升孵化成功率。所以，产城综合运营商可以通过孵化投资获利。

二是不动产。无论是城市服务还是产业服务，都需要空间载体，空间决定了城市的风格和能级，是城市吸引人才不可或缺的“基础设施”。而商务园区、物流园、会展中心、星级酒店等各类产业载体和商务交流载体则是城市服务产业的产业基础设施。

这些空间不同于住宅，需要和相应的经营业种结合起来，通过做大业种的业务价值来提升承租能力，最终转变为不动产的资产价值。随着数字技术的不断引入，通过大数据+数据智能，可以帮助这些空间的运营商更好分析和把握客户需求，优化业种组合，实现精准化营销，提升业务价值，从而进一步提升不动产资产价值。

无论是地产商还是城建开发类国企，过去更擅长的是“投融建管”这套体系，对于空间运营大多都刚刚起步，对不动产资产管理的认识还很粗浅。一些领先的企业通过自建摸索或合作合资逐步构建起了自己的运营团队，也开始通过资产证券化展开不动产资产运作。一家公司很难在短时间在众多领域形成自己的团队和专业能力，建议更多通过平台方式，以空间为纽带，广泛开放合作，引入优秀的专业合作者来补缺门、补短板，产城综合运营商更多根据城市和产业发展需要，做好业态的顶层设计，兼顾社会效益和经济效益，做好资产管理和相应的资本运作，实现资产价值的保值增值和可持续发展。

从区域开发建设到产城运营，特别是对不动产和数据两大资产的运营，它需要升级对产城融合的理解，对城市价值和产业痛点的深刻把握，而且需要培育不动产资产运作和数字生态营造的复合能力，这对于所有向产城综合运营商转型的企业来说都是一个全新挑战。