产业地产盈利模式分析

近年来，房地产市场迎来剧烈变革，开发商纷纷寻找出路，商业地产、旅游地产、养老地产等都成为方向，随着新型城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。

产业地产的核心盈利模式主要包括物业销售、物业租赁、增值服务、产业投资4种类型。产业地产的本质是以可预期的土地增值和地产销售租赁来平衡现金流，以提供各种增值服务及产业投资的轻资产业务来实现可持续发展，以良性的政企博弈为顶层框架的政治经济学。

盈利模式分析

传统房产销售

房产销售一直在地产行业占据最热门的位置，即便是在近年调控压力下，也不应该被产业地产商随意放弃，主要有以下三点理由：

1、完善配套设施，实现产城融合。产业地产商既然做产城融合，那么除了研发办公用房之外，自然还要有商业、公寓、酒店及住宅等配套。园区物业不仅仅要满足企业的需求，同时还要满足企业里面人的需求，这些都具备了才是真正的产城融合。

2、 保证现金流，平衡前期投入。产业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业，不像纯粹的房地产行业那样可以实现资金的高周转。产业地产商在现金流上如果无法平衡前期巨大的投入，那么随着开发进度的深入，很有可能因资金链断裂而功败垂成。所以，通过适当比例的房地产开发及销售，回笼资金，达到现金流平衡，是产业地产商活下去的有效途径。

3、 实现统一有序的科学规划。产业地产做的是产城融合，看似是园，实则是城。无论是研发办公、商业、酒店，还是社区、公共配套、住宅配套等业态，其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局，生产、生活、生态交融有序、有机统一。这样的产城才能真正满足人民对美好幸福生活的向往。

产业园区租赁

1、 租赁收入是重要的盈利来源。物业租赁也是产业地产业务重要的一块收入来源。租赁收入除了可以在一定程度上平衡现金流之外，甚至还可以成为重要的盈利端口。物业租赁的价值在于，通过有效的招商和运营，实现租赁价格的不断提升，从而实现租赁收入的稳定和持续增长。

2、 实现资产证券化业务。租赁收入还有一个非常重要的作用，就是可以用来做资产证券化业务。以成熟园区稳定的、可预期的物业租赁收入所产生的现金流为基础资产，然后通过一定的结构化设计进行信用增级，从而在此基础上发行资产支持证券进行融资。

产业园区增值服务

运营方需根据园区企业及人的实际需求提供相应的有效服务：金融服务、知识产权服务、产学研服务、海外资源对接服务、基础物业服务、政务服务、法律服务、人力资源服务、财税会计服务、培训辅导服务、员工服务等等。

1、 选择正确的服务方式。运营方既然可以提供这么多服务内容，那么就应该运用一定的方式，实现服务增值、服务变现。如园区的水、电、燃气等能源服务，可由园区运营方与相关市政部门签订园区内能源资源售卖的委托代理协议，园区运营方直接掌握这些能源的售卖代理权，再出售给园区客户，从而获取增值收益。

2、 实现互联网+的服务模式。做园区服务不仅仅要做线下的服务，更应该做好线上的服务，利用互联网、信息化手段，搭建全方位的线上线下服务平台，向平台型公司转型。而转型的成功与否，主要是看运营方的资源掌控及整合能力。需提前制定好交易规则，然后根据交易类型、交易金额等，约定每完成一笔服务交易，则收取合理的服务费用，从而获取源源不断的服务增值收益。

产业投资实现超额收益

1、完善金融服务体系。要搭建全方位、多梯次的金融服务体系，横向可以对接所需的每一项产业，纵向可以覆盖企业发展的每一个阶段。例如可以搭建从种子基金、天使基金，到风险基金、私募基金、并购基金的千亿级战略基金群，并建立起本部直接投资、产业集团投资及投资基金投资的三层投资架构体系。

2、组建专业的投资团队。要组建专业化、市场化、国际化的投资团队。投资团队要在政策把控、产业研究、项目遴选、尽职调查、投后管理、合理退出等方面具有深入的理论和实践功底，以专业化的眼光看项目的当下，以市场化的眼光看项目的未来，以国际化的眼光看项目的边界。

3、实现孵化器和风投的结合。利用自身可以提供物理空间的优势，通过内部自创或者外部引进众创空间、孵化器、加速器的形式，孵化培育一批符合园区定位的初创项目，通过提供各种服务尤其是金融服务早期介入项目，成为创业企业的空间合伙人、时间合伙人，助力创业企业发展壮大，从而实现盈利的目的。