如何把旧商业改好改活？

存量时代，城市中许多老旧的商业项目由于诸多原因，对消费者的吸引力日渐下降，且核心竞争力也日趋减弱。存量改造并不只是简单的翻新，除了赋予旧建筑新的功能与价值之外，还需要提升项目的运营水平，改善经营状况，真正让旧商业起死回生。

转变经营理念

项目是个“有血有肉的生命体”，要把购物中心等商业项目也当作一个有灵魂、血肉和骨架的生命体，这与一味提高租金的运营理念区别开来了，重点是追求项目的健康指数，遵循项目的生命周期，在健康的基础上尽力将其生命周期拉大。

1、采取养商策略，与商家形成良好的互动生态。在整个商业生命体之中，股东、商家和团队之间的平衡决定了机体的健康状态。任何一方的利益都不能最大化。股东利益最大化的话，其他的利益就会受到挤压；商家利益最大化，股东的投资就没有回报；团队的利益也要考虑，团队没有动力，就没有持续的发展。

而遵照传统的租金思路，涨租而不考量整个项目良好运行的健康状况，就会出现问题。比如，前几年，实体电子产品行情大不如前，厦门某电子商城依旧高企的租金，就将整个商场拖进了“罢市”的尴尬境地。

2、全面掌握消费情况，打造品牌口碑效应。想要在所在区域扎根下来，都要对“生命体”的周边生态环境了如指掌，而这并非几场市调就能清晰的，必须在时间积累中才能体会。对商家进行“养成”，同样地，对客户也应采取“养成”的策略。在实战中，紧密关注客户的真实需求，从而不断微调业态，牢牢抓住客户，最后，达到塑造客户消费习惯、与客户群体形成情感记忆点的目的。

“精心打造”+“深度运营”

1、创新的结构改造和重新定位。对于老旧商业来说，不合时宜的商业定位、老旧的建筑结构风格都是盘活商业中的重点问题。对目标客群、商业风格的重新定位与结构改造，往往能使商业项目重获新生。

2、引来人流，才能激活商业。只有人流的涌入才能为项目画上“点睛之笔”，才能真正激活整个项目。引来人流之后，才能对已有品牌作出调整，才能规范商场，进而施展运营战略，获得更高的租金收益。

3、把握趋势，将项目运营引上轨道。由目的式消费向体验式消费转型，降低各地购物中心的零售配比，提升亲子、餐饮、娱乐等体验式消费占比；避免千篇一律，引入差异化品牌，结合IP吸引更多年轻人等；引入IP，强化互动，利用线下活动保持人流。此外，利用金融工具对商业地产进行加成，也是长久发展的手段之一。