民营产业地产商的出路

2020年一场突如其来的疫情，使企业的经营压力日益增长，只能停下扩张的脚步，开源节流。一众中小民营地产商贷款难、资源少、人脉弱，只能为生存而战。

早期，民营产业地产利用住宅反哺产业开发，过得也还滋润；如今，政策加码，地价高企，勾地也越来越难，与央企、国企不同，民营产业没有天生机制优势，也缺少多重政策优惠，亟需寻找新的出路。

上行下效

对于民营产业地产商，政策敏感度即是生死门，抓住风口就能一炮而红，后知后觉只能在沉默中消亡。众所周知，产业地产属于强政策导向型行业，跟着政策走是最稳健、最靠谱的投资。一般每逢重大时间节点、重大规划等，都会迎来新的投资机会。

第一年，概念首次提出，政府以打造样板为目标，管理制度尚待建立。这一阶段立项最容易，同时市场还是一片蓝海，尚未有巨头诞生，少数政策敏感的企业可以吃到红利；第二年，在政策引导下，企业一窝蜂地投入建设，由于入局者增多，竞争加剧，以利润为导向的中小民营地产商与头部玩家拉开差距；第三至五年，地方政府考核力度层层加码，中小企业淘汰出局。

深耕本地

产业地产复合型强，对当地政治环境的适配性、产业基础的了解度、当地的人脉广度等要求极高。一些外来户在知名度和总体规模上很强，但由于不熟悉当地营商环境、不了解当地产业地产市场，得不到政府信任，出现严重的出水土不服。而本地的民营地产商，虽不足以与“国家队”竞争，但相比新进入该区域的企业，竞争力还是相当强的。

中小企业培育

中小企业的培育孵化，一直存在一个挑战，即最需要培育的企业，往往只能拿到最少的资源。优质的产业平台往往优先考虑的是国资企业、外资企业、500强企业和各行业的龙头企业、高端项目，政策和资金也多倾向于这些企业，中小企业并不在其招引范围之内。因此专注潜力中小企业的培育也是重点，通过孵化壮大中小企业，参与企业成长，进而获取收益。

工改工

和中小企业培育一样，工改项目也是大企业眼中的鸡肋。随着政策漏洞被堵死，躺着赚钱到赚辛苦钱的巨大落差，使土豪玩家纷纷退出。但是工改工周期长、成本低且有一定利润空间的特点，也符合中小民营产业地产商稳扎稳打的发展战略。而且从长远来看，工改工隐藏的红利并不少，现如今各地土地供应不足，地方政府对存量用地的关注，将进一步催生一些位置优越、产权清晰、土地廉价的老旧的工业区提升改造。此外，一些地方的工改项目除了产业用房外，还允许建设一定比例的配套设施，让产业地产商在导入产业的同时，仍保有一定的利润空间。

运营探路

近几年，政府园区寻求第三方市场化运营的情况越来越多了。究其原因，除了政府体制与市场化运营之间日益增长的矛盾，还有一个重要因素——那就是园区的运营难度越来越大。

随着造城事业兴起，城市边界不断扩大，园区地段越来越偏，定位、产品一塌糊涂的园区也越来越多，地方政府的招商能力和时间精力不足以支撑项目发展，所以，需要进行委托运营。但是，运营探路可以作为短期的盈利手段，从长远来看，仍需探寻更多元化的出路。

参与国家队

如今不论是勾地还是参与招拍挂，拿地要求配自持物业的条件越来越常见。这些自持物业地价更低，且有稳定的租金回报，升值空间可观。但自持物业投入大、回款慢、经营风险不定也是不能回避的问题。

基于这些自持物业，民营产业地产商可展开多种合作，如从顶层设计入手，对园区产业定位、招商运营等进行系统谋划；或将物业整体租赁，升级改造后再进行二次租赁赚取租金差；或拉上政府三方合作，由政府出钱，国企出房子，企业主导运营等等。

互抱大腿

拿地也好、运营也罢，没有好的背景和产业资源，在与政府洽谈合作时就是没有足够的资本，所以，民营产业地产商要敢于与本地产业集团互抱大腿。产业集团在本地有一定产业资源和话语权，但缺乏前期的开发资金，同时由于招商运营能力不足，很可能达不成考核目标，从而留下一个圈地的污点，更有可能影响后续供地。民营产业地产商可以找准本地龙头企业，互抱大腿，由地产商融资、开发、持有、运营；产业集团负责产业引入，同时享有开发增值收益。