养老地产的特点和开发要点

随着人口老龄化的加剧以及银发经济的崛起，养老地产正在不断发展壮大，对于开发商而言，如何进行开发成为行业发展的要点。

4大特点

1、养老地产开发中的房产以租售为主。养老地产开发以建筑物为基础，不论是社区养老地产模式，还是养老旅游地产开发模式，基于其建筑物的经营管理不外乎是两种形式，或者出租或者出售，开发模式不同，租售的比例不同，投资主体不同，经营模式不同。我国地产开发企业养老地产项目，仍然是以销售房产为企业的主要经营方式和盈利重心。但目前还没有形成发展规模，尚未进入真正的良性运营阶段。

2、养老地产开发高端化。纵观我国当前的养老地产项目，多为盈利性，基本属于商业范围，提供的养老服务也是走的高端化路线，更多的是为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。不同的养老地产项目可能收费方式不同、运营模式不同，但所针对的消费群体基本上是经济实力雄厚的高知老人。提供高端化的养老服务是养老地产中的亮点，但由于前期的投入大，运营中的收益不确定性大，不少项目成本回收的压力大。

3、养老地产开发主体多样化。我国老龄化的趋势不可逆转，养老地产的潜力毋庸置疑，政府和民间对养老地产的融资渠道都做了很多尝试，逐步呈现多样化趋势。房地产市场的黄金时代逐渐过去，随着“银发潮”的到来，养老地产已成为最诱人的一块蛋糕。国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提到，鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励民间资本和社会其他资源用于养老服务，越来越多的企业进入到养老地产行业里来。另外，境外资本也在寻求进入国内养老地产市场的途径。

4、养老地产开发集约化。集约化讲究生产要素相对集中的规模化经营，以提高效益为最终目标。第一，我国当前养老主要以居家养老模式为主，但随着老龄化步伐的加快，对养老地产的需求将会增加，传统的分散式的居家养老必然导致较高的社会成本，我国养老地产必然走向降低社会成本、减少资源浪费的集约化道路；第二，养老地产开发走复合地产的形式，将养老地产业和其他相关产业进行整合。比如“地产+养老”的社区养老地产模式，“养老地产+医疗”的医养结合开发模式，“养老地产+旅游”的养老旅游地产开发模式，复合地产形式将养老地产开发与老人的生活需求紧密结合起来，贴近消费者的生活方式融入到养老地产的规划、开发、运营和服务的各个环节中。

5点思考

1、从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸。养老地产与传统商业地产不同。首先，养老地产的开发成本比一般的传统商业地产要高；其次，社区配套设施建设和后期持续运营成本也不低；最后，投资不可能立刻见到收益，养老地产的投资回收期一般要7～10年，是传统商业地产的2倍。

从我国当前的养老地产项目实践来看，主要还是以租售两种方式为主，一种是通过销售产权或使用权的方式，后期的配套设施运营和养老服务难以跟上，甚至有些养老地产项目打着养老旗号低价拿地，实际上是传统商业地产模式；另一种是先支付一定押金，按月支付月租费用，或一次性收取较高会员费形式。

纵观发达国家的养老地产发展，大致分为三个阶段：摸索阶段、产业链阶段、品牌项目阶段和规模化阶段。我国当前养老地产发展还处于摸索阶段，如何向产业链阶段进行过渡成为行业发展的必然。

养老地产的开发应该把眼光放在长期稳定的收益上，以养老服务供应商的角色定位自己，把以服务供应为核心，以建筑实体为辅助所衍生出的一系列养老项目盈利体系为新的赢利点，利用产业链的辐射效应，从养老地产租售模式向“产业链模式”延伸。养老地产发展对关联产业有一定的带动作用，养老地产衍生出的关联产业能成为新的盈利板块，同时，也能服务和完善养老地产。

2、养老地产开发以市场细分为基础，不能盲目高端化。随着人们生活水平的提高，需求的多样化，未来养老地产将会逐渐呈现差异化。在各养老地产基本功能逐渐雷同的情况下，有独特特点的养老项目将更具有吸引力，这就需要地产开发者在项目起初对项目进行准确的定位。

根据养老项目所在地的经济发展状况、需求状况、收入水平、居民消费习惯和性格特点等因素进行项目可行性分析，定位项目客户群，根据自身优势和市场情况可以选择某一类人群为主，也可选择几类人群的综合类型。

当前的养老地产项目大多走高端化路线，针对的客户群基本上是经济实力雄厚的高知老人，为具有一定经济实力的老年客户提供个性养老服务。但由于前期的投入大，不少项目成本回收的压力大。养老地产的开发应以市场细分为基础，根据内部条件和外部环境来确定相应的项目定位和经营模式，而不是盲目的高端化。

3、整合养老地产上下游资源。对于养老地产的企业而言，基本活动包括资金运作、前提开发、规划建设、市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等，辅助活动包括企业总体管理、人力资源管理、技术开发、资金土地获取等。

养老地产企业的竞争优势是在价值链某些特定的价值活动上，这些真正创造价值的经营活动，是价值链上的关键点。对于养老地产开发企业来说，产业上游基本活动为资金运作（银行保险及其他金融机构参与），产业下游基本活动为市场营销、医疗护理、物业服务、休闲保健等，养老地产开发企业想在行业中形成竞争优势，需要企业整合价值链上游和下游企业所具备行业资源，形成资源互补，如何整合养老地产上下游的资源，是养老地产开发模式的一个发展方向，资源的有效整合有利于养老企业的发展乃至行业的进步。

4、养老地产的后期经营管理方式分析。分析来看，主要有开发商管理方式、合作管理方式、专业公司管理方式等。

开发商管理方式：养老地产建设完成后由建设者直接经营管理，这种方式开发商和业主之间沟通较通畅，能够为业主提供较好的服务，建立成熟的服务体系。

合作管理方式：这种方式指开发商与专业化的公司进行合作，共同对养老地产的入场运营进行管理，通过专业化的分工，构建独特的服务体系。

专业公司管理方式：引入专业化公司对养老地产日常的经营运作进行管理，这种方式专业化水平高、服务体系完善，能够提供高品质服务。实践证明，专业公司管理方式具有较强的生命力和可调节性，养老地产开发建设与后期经营管理相分离能使地产项目后期获得更好的发展和更稳定的收益。

5、 积极引入外资开发养老地产项目。国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确指出：“进一步将举办养老机构的门槛降低，以鼓励养老服务业吸收境外资本。”这为养老地产开启了更广阔的发展空间。外资进入我国养老地产面临的问题很多，文化环境不同、老人偏好服务模式不同、消费能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻挡不了外资进入的脚步。我国养老地产应积极引入外资，除了引进资本，更主要的还是为了引进先进的管理模式，弥补国内养老地产人才不足的缺陷。