2020年上半年全国产城形势分析

今天的产业靠什么变现？做产业地产的人都知道产业靠地产变现，反过来，地产只有依托产业内容才能够实现长足发展。无论是生物医药、汽车还是机器人产业，只有靠地产才能快速获得变现，只有靠流量才能够实现产业的快速变革。

宏观经济篇

疫情刺激下，数字经济、信息传输、软件和信息技术服务业增速领跑各行业；金融产值相对较低，增幅较快；房地产跌幅并不大相对较“稳”。房地产的固投是1.9，基建是负2.7，一季度工业固定资产投资增速下降到-21.1%，房地产固投下降到-7.7%，整个上半年房地产固投整体增速基本回到正1.9。只要房地产有投资额，就有现金流，有了现金流就能养活业务。

社会消费上：消费增速创新低，零售总额下降11.4%，与“基本生存”无关的消费统统负增长。

财政预算上：全力抗疫之下，“钱袋子”异常紧张，财政减少非刚性支出，支持一亿两千万市场主体纾困。

工业用地篇

全国层面：2020年H1主要城市工业用地供需稳定，与去年同期相比微降，供求比扩大为1.19，总量成交稍有下降，土地出让并没有中断；2020年H1工业用地成交均价为43.31万元/亩，达到近5年新高；2020年H1北广深工业地价继续领跑，杭州超越上海跃居第四；地价中位数依然为31万元/亩，但城市格局有一些变化，深圳稍有下降、杭州超过上海。

特征分析：汽车制造、通讯设备是主力拿地产业，排名前十还是汽车拿地较多，因为房地产和汽车可以结盟，汽车拿地面积一般都比较大。

总体来看供求方面工业用地供需稳定，与去年同期相比微降；汽车制造、通讯设备成为政府招商主力产业。

事件政策篇

新基建加速落地：深圳、北京、上海等地出台了很多新基建政策，产业地产在疫情期间相对平稳的原因是有政府不断加持，政府的背书和政策给大家增强信心，并没有导致业务发生大幅度滑落。

产业新空间：上海发布60平方公里产业新空间，一线城市重返二产、制造回流或成大趋势，集成电路、人工智能、生物医药、航空航天新材料、智能制造是上海重点方向，或成为未来产业发展的新赛道。

资产证券化违约：今年国企平台北大科技有两个资产违约——园区和酒店，这是中国首个园区资产证券化违约，资产证券化在不断试水对冲这样的风险。

海南自贸港启动：新时代改革开放试验田，聚焦发展现代服务业、高新技术产业，与香港可优势互补。

热点政策篇

弹性供地模式：上半年苏州有出台弹性供地，分段弹性年限最少是“10+N”，这两年包括未来创新用地是非常多的，每个地方政府根据各地产业和企业在进行土地创新革命。

REITs试点：证监会、发改委推进基础设施领域REITs试点工作。农业高科技主要是仓储物流、水电、热气市政工程、消费者付费工程。在公募REITs背后需要政策解读。

产业地产新政：深圳取消产业地产转让增值收益，五年内不得再转让，取消了增值收益税收，允许享受增值收益，对持有厂房比例不能再次转让提出新的要求。

行业动态篇

整体厚积薄发，2019年整体上扬为2020年奠定基础；产城企业业务趋于稳定，谋求资本化突破；传统房企锚定新兴产业领域范围进行深耕发展。

每当外部经济遇到困难的时候，房地产行业会成为压舱石和稳定器。一般只要和政府捆绑在一起的产业永远不会差，不管选什么行业，跟流量相关、跟地产相关都不会差，地产能让产业快速变现，流量能让产业快速变革。