产业地产招商运营进阶之路

随着各地高新区、经济开发区日益泛滥，以往传统的政府招商、广撒网及单纯的依赖政府招商模式效率日益低下，且过度竞争，成功率低，亟需探索产业园区招商运营新手段。

政府、开发商及产业方合作，政府提供土地资源、开发商提供开发建设、产业方提供产业。三方合作打造城市形象、产业集聚，扩大就业和税收，借助平台、金融、产业、城市系统化构建新生态系统，形成生态智慧的规划体系、实现产城融合的建设目标、确保科研创新的成果转化。同时，构建产业价值链一体化平台，通过总部商务、科研创新、生产制造及配套服务，形成业态、功能和资源的聚合，成为地区经济增长的新引擎。

一阶进化

一般位于市区的重点区域或次中心为主，项目规划设计建筑方案已经是高端的办公写字楼，拥有一定产业集聚效应，以及较为齐全的生活工作配套。

1、优势：开发商采取组团模式，向政府争取一些优惠的产业政策，为各个产业方申请优惠政策。与地方政府合作开发行政服务大厅，集中为小微企业解决招聘、税务、行政等一系列纷繁杂乱的工作，节省小微企业成本。为企业提供环保审批、项目备案、注册登记、建设手续、消防手续等，为企业办理营业执照年检、法律咨询、合同审查、知识产权、发展基金、税务申报、水电、车辆驾照年检、员工子女入学、户口迁移、房屋租赁等相关配套服务。

产业方可享受便捷优质转移的服务、避免不必要的成本、免于不必要的政府沟通关系、享受政府和开发商一些优惠政策。开发商则获得稳定租金现金流、一些简单初级配套增值服务，位于重点城市的可以发行REITS。

2、不足：这个阶段的开发商招商对企业的种类、规模有一定的要求，但是对产业的脉络发展趋势及产业聚集特性不了解。一般而言，越是相关联的产业聚集在一起，越能发挥产业集聚效应，越能相互带动发展。

二阶进化

项目规划设计、建筑设计从产业角度出发，开发商招商也已经意识到产业集聚的效应，入驻产业的关联度已经较高，相互带动发展能力较高，在产业业内具有一定的影响，与产业企业获得共同成长的收入。

1、硬件方面提供：公用研发实验室、孵化中心、检测认证中心、展示交易中心、招聘中心、教育培训中心、商务会议中心、公共服务中心、学术交流中心、博士后工作站和实习中心、生活服务中心。

2、软件提供服务：咨询、保险、会计、税务、电子商务、信贷、人力资源、广告；产品经销、产品展示、产品维修、行政管理、承建外包、物流仓储、出版发行、公司代理、知识产权保护等等。这个阶段的开发商可以申请容积率突破，一般情况下规划功能改变、地价优惠了。

获益则更多来源于深度的增值服务，一般城市的项目也可以发行REITS及上市融资。对产业发展趋势，产业动态掌握不够明晰，很难与产业企业共同成长，从产业企业成长中获益。

三阶进化

开发商成立相关产业研究机构或通过与国内国际知名产业研究机构合作。持续跟踪产业发展趋势的同时，研究政治经济大势、区域及当地经济文化、前沿技术等等，增强自身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络，为提供产业战略决策、新兴产业研究规划编制提供理论和现实支撑，为地产项目进行合理产业定位。

1、重视产业定位。产业定位是产业顺利落地，同时满足地方政府及企业的现实需求，并用于指导产业招商，实现区域产业经济的可持续发展的关键一步。一般主导定位越精准，对领先或具有引导性龙头产业企业的吸引力越强，更容易实现项目顺利落地。

2、进行差异化定位。需要结合当地产业经济、科研实力、资源等实际情况，制定切合当地实际的产业规划。任何脱离现实产业基础的产业都将是无源之水，难以顺利落地。

3、不断深入研究产业特点。为产业打造更合理的产业氛围，为其提供更方便的专业化服务，为其招揽上下游各种配套产业，做大做强产业基础。除了对产业企业提供细致入微的跟踪服务外，还应提供各种配套服务设施，提供居住、医疗、教育、康养、娱乐、政务等配套服务，比如托儿所、妇幼健康中心、养老中心、国际教育、国际医疗等配套设施，为企业高级人才及普通员工解决后顾之忧，从而吸引更多人才，为产业做大做强提供人力资源保障。

这个阶段的开发商已经深入掌握了产业发展趋势，产业定位已经很清晰，形成了与产业企业共谋发展的思路，与地方政府关系也是雨水交融，难分彼此。其位置在哪里，哪里就是中心。

顶级玩家

开发商整合国际化创新产业资源、全球高端人才资源，举办各类论坛洽谈会等方式，充分发挥人才的圈子资源优势，精准对接细分行业，挖掘产业链关键企业；研究产业变迁趋势，针对性分析产业转移动向、精准实现目标产业企业和本地产业发展对接；与产业相关企业进行市场信息共享、资源整合等，实现互惠互利。

1、整合资源，助力企业上市。联合当地政府、高校、知名企业、中介机构、国际投行等，实现国际资本、技术专利等高端创新要素的无缝对接，在各国成立科研中心、风险投资中心。同时，与国家科技部、教育部、证监会等国家部委合作加强对科创企业的培育、跟踪、筛选、孵化，助力企业上市，入股上市企业。借助上述资源挖掘外地独角兽企业或具有技术优势的早期企业，分享其做大做强后的收益。

2、成立产业发展基金和专门实验室，推动科研成果转化。免费或减免费用提供各类实验设备，为教授及各类博士人才提供实验实践机会，减轻高科技初创企业的负担，整合各类军工、高校科研成果，实现科研成果转化。

3、利用大数据平台，对接国内外技术和市场。借助国外投行的资源，通过采集国内企业规模、技术等基础数据以及市场空间、上下游对接企业、合作需求等综合信息，进行技术和市场对接，为国内外高科技企业的合作打下基础。

这个阶段的开发商不仅掌握了产业发展的趋势与脉络，与产业企业共同发展，而且能够与地方政府产生共鸣，对区域经济甚至国家经济格局产生一定的影响。这个阶段开发商已经不用花费心思招商引资了，筑巢等待金凤凰即可。

产业地产必须将服务于产业发展，作为产业的服务商必须具备产业服务能力、围绕产业链及企业生命周期不同成长阶段，提供全方位的服务，通过产业服务增长、增强吸引力，为产业地产做大盈利空间提供良好支持。