规划先行败一半，园区开发的正确步骤

现在大部分园区开发建设的思维还是产品思维，也就是依照“拿地—规划—建设—招商”四步曲进行。在对后期招商运营困难园区统计分析基础上，发现一个问题，那就是产品硬伤，到招商阶段不符合市场和客户的需求。

改革开放至今，整体商业文明和模式大致经历产品思维、渠道思维、用户思维，随着市场的改变，现在进入互联网阶段，以用户需求为原则。因此产业园区最正确的模式是用户思维。顾名思义是先找到目标客户，针对客户需求进行研究规划，以需求确定产品，以销路决定生产。

现在，房地产开发商业模式仍然停留在产品思维阶段，看似高大上，也很挣钱，但是很落后。随着这两年进入渠道阶段，房子不好卖了，渠道卖房模式是主流了。但是要进入用户模式阶段还早得很，传统实业的转型升级其实也是这个瓶颈。可产业园区天然就必须是用户思维模式，从诞生那一天就是！

因为产业园区是为产业服务，不同的地区产业基础不同、区位条件不同，不同企业对用房、政策、服务的需求不同。你必须要提前调研清楚到底哪些产业，哪些企业群体有落户你园区的意愿？他们分布在哪里？对用房（30多项要素）、政策、产业服务有什么具体的需求？

产业园区开发的正确步骤

第一步：谨慎选址拿地。许多园区不太重视选址阶段的策略，跟住宅一样，以拿到地或立项审批为目的，其它的一概不管。住宅只要市场环境好、政策好，拿到地就赚钱。而产业园区从来不会如此，它是为产业服务的，是为B端企业服务，客户从来都是一个理性、长期的决策过程。所以产业园区的选址非常重要，此时已经决定了50%的成败。

第二步：精确定位。不能解决客户锚定和招商问题的定位工作，就是耍流氓！园区因为每个模式都不同，产业结构、分布、基础、客群特征、客户需求都是隐形的。如果不做精细调研定位，直接设计开工的话，等于闭着眼睛瞎撞，把成败交给运气。精准定位要包含市场调研、产业定位、政策落位、区位发展与业态开发节奏、客群定位、迁移要素定位、需求定位、产品定位、服务定位、盈利模式定位、经济测算等等。

第三步：规划设计。规划设计一定要放在定位之后，设计院不可以按照自己的经验和思维随便发挥来设计产品，项目设计院必须按照我们和项目方共同审定的设计任务书来设计。也就是“无定位不规划”、“以需定品”。

第四步：营销推广拓客。不是马上进入建设阶段。提前营销推广拓客有两个好处：一是对之前的定位和规划设计再次进行验证，如果有问题和变化还可以在动工之前调整；二是提前储备客户，为招商做准备。

第五步：招商签约。此时也不要急着动工建设，要做到“无招商不建设”、“以销定产”。哪怕先签意向、认购、定制协议都行，反正要先锁定客户并且收到一定量的钱，然后再动工，基本就没有风险了嘛。此时如还发现了问题，大不了想办法再去改改规划，规划总是有办法改的，房子建好了可就改不了。园区很多都跟项目方有合同约定：当期动工面积不得超过已经招商签约面积的150%。

第六步：动工建设，交房、服务运营。此时没有了任何压力和风险，现金流转的流畅，利润已经预期入袋。以上就是产业园区开发正确的步骤，也是园区运营操盘流程和原则。