未来产业园的玩法解析！

什么叫产业园？产业园如何界定？本文所讲的产业园指的是什么？这个行业产生的背景是什么？又是哪一批人活跃在这一个行业当中。

产业园的本质

产业园是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近年来各地陆续提出的产业市镇、科技新城等。

简单的理解，产业园就是给企业提供生产办公用地的一个集办公、生产等配套于一体的园区。它可以是政府主导开发的，也可以是企业从政府买地自行设计建设。可以用这个公式表述：产业园=地+办公楼+厂房或库房，根据建筑物的不同用途和类别，吸引不同的行业或企业进驻。

政府主导建设的产业园，其本质上是为了招商引资，促进当地经济发展，促进当地政府的增收，即吸引更多的企业落地注册，增加税收。

企业主导建设的产业园，本质上是为了盈利，不论是自用还是租赁给其它企业使用。大部分企业在发展到一定程度后，一定会选择自己买地建设自己的办公楼、厂房。产业园对现金流有较高的要求，因为建设的周期较长，投资回报周期也相对较长，企业要对自己的资金进行非常缜密的筹划。

谁在玩产业园

1、业主。建筑物的主人，即这个园区的开发者和建设者，持有该建筑物的产权。它们负责开发建设的前期投资，建成后一般不自用，或自己使用少部分，大部分用于出租，赚取租金。

2、二房东。他们从业主拿全部或部分承租建筑物，然后再出租给其它企业或个人使用，赚取租金和物业管理费差额等等。在上海，很多建筑物都把持在二房东手里，二房东和业主一般签约的时间都在8年以上，租金单价较低，租金递增的幅度有限。

3、企业（实体）。真正从业主或者二房东手上租建筑物自用的企业。但大部分小微企业因为资金、租赁面积等问题无法直接与业主签约，而是与二房东签约。相对来说，支付的租金较高。

4、二房东+物业等增值服务。二房东的升级版即需要提供物业管理、货物托管、安防等增值服务。在这里需要澄清对二房东的误解，二房东不仅仅是赚取租金、面积差价，还应该关注怎样提供更好的增值服务，这才是二房东未来的发展空间。二房东不一定就不好，因为它的存在，使得部分小微企业有了办公和生产的空间，又不需要长期支付大笔的租金。

5、中介。产业园这个行业还存在一个非常重要的玩家，就是中介，可以是个人，也可以是公司。他们给业主或二房东介绍客户，签约成功后从业主或二房东手上获取佣金。

未来产业园的玩法

1、专注行业深入研究。产业园聚集各类创新资源，能够实现资源整合，对于促进经济发展具有重要意义，无论从哪一方参与角色来说，产业园未来仍有着巨大的发展前景和空间，但是如何更好地去发展，需要每一位参与者认真研究思考。

2、提升增值服务能力。企业应该更关注提升增值服务能力，包括物业、安防、网络、用电、消防等。例如，如果产业园是关于货物仓储的，具备仓储操控服务，能帮企业操作仓储分拣、发货等，将处于非常有优势的竞争位置。

3、抢占地理位置优越的物业。物业对于产业园运营管理来说，是不可或缺的一部分，也是能够帮助企业高效正常运转的服务基础。而地理位置相对优越的物业来说，将会吸引更多企业的加入，从而使产业园发展日益壮大。

4、把目光转向二三线城市。产业园整个行业的发展与经济大环境息息相关。大环境好了，自然水涨船高。北上广深等一线城市园区开发更早、规模更大、发展更稳定，很难有新的市场和容量，而相对一线城市而言，二三线城市拥有更加广阔的发展空间，所以，可以将目光转向二三线城市，从业主手上拿到价格更低、位置更好的建筑物，抢占战略制高点。

5、要培养强大的招商能力。大部分经营产业园的企业，一方面除了要不断扩展圈层，吸引更多的优质企业合作，另一方面，为缩短招商周期，减少空置，产业园还要与市面上的中介公司合作，以降低空置期对产业园企业影响。

未来产业园行业不会枯萎，但要选择打造的方向。产业园企业应该更关注提升自己提供增值服务的能力，提高客户的黏性，塑造更多的利润来源。