如何破解产业园区的开发难题？

随着中国房地产市场发展，土地竞争加剧，住宅项目开发成本越来越高，而从盈利能力来看，成功运作的住宅项目，一般利润率只有百分之十到二十，甚至更低。而成功运作的产业地产项目，利润甚至能超过50%。那么为什么利润率高，却很少有开发商做园区开发呢？一个字“难”。

一是难在定位和产品设计。园区不同于住宅，普通购房者的需求趋同，只要确定高中低端，再进行一些个性化需求的设计，就可以在市场站稳脚跟。而园区开发不同，不同行业、不同产品，需要不同的园区建筑和标准，而且真正要发展好园区，除了基础配套设施，还要提供各类服务，与企业共同成长，在实际运作过程中，没有丰富的经验是玩不转的。

二是难在招商。当前中国的各类园区数量大增，各个园区之间竞争加剧。做好招商工作，吸引目标企业入驻，不仅需要良好的政策、优惠，更需要良好的产业环境。对于企业来说，入驻一个园区，往往首选城市，其次是选择聚集产业。一般情况下，良好的上下游产业链发展，才能吸引更多企业入驻。

三是难在运营。园区开发完，招商超过80%，就是万事大吉了？完全没有，实际上难题可能刚刚开始。目前，中国仍有大量的园区处于不景气的状态，企业来来去去，难以形成稳定的产业集群效果。开始的时候，企业看中了园区的优惠政策或产业环境，但很快有其他园区打着更优惠的政策，更好的产业环境，于是企业进进出出，此类情况，数不胜数。

如何破解开发难题？

一是认清形势。就是充分认识和了解国家、地区的政策、法规以及发展规划等。例如目前国家提倡新基建，那么园区可以新基建为核心，一方面，加强对整个形势的研究，了解国家的新基建总投资计划是多少，市场总量有多少；另一方面，要研究目前有多少园区在做新基建，分析清楚饼有多大，有多少人来分？哪些领域是蓝海？自己的园区能不能进入这片蓝海？

二是选好路径。要学习国内外的先进经验。但不能盲目迷信海外的先进经验，因为中国发展到现在，很多产业已经发展到国际前列，有些产业即使略慢于其他国家，但也要考虑产业园建成后的整体形势。对于运营者来说，一方面要选择适合自己的路径，另一方面要适当超前于当前形势，避免园区建成后落后于行业发展。在这技术快速迭代的时候，园区产品要有一定的灵活性。

三是做好事情。具体到做事的层次，都是繁复而重要的，特别是一些细节。在经营中，物业管理、园区人气打造、产业形态的构建，都非常重要，一些不经意的小事，比如税收的账也是很重要的问题，现在开发园区，往往和当地政府签一个很详细的税收方面的合同，如果园区在开发完成几年内不能为当地政府贡献一定数量的税收，当地政府就可能收回园区。所以园区开发者必须算好这个账，税收问题有时会非常复杂，都要仔细的统筹和计算。

破解产业地产开发的难题，简单的三个词蕴藏着非常丰富的内容，开发商转型开发园区，一定要有详细的调查研究，切不可因为园区的产品表面上比较简单，而轻视它。