决定文旅项目投资成败的8个关键点

一个文旅项目盈利与否取决于区位、定位、配套、客源、开发商投入、运营团队实力等一系列因素。基于以往投资经验，把模型简化列出最关键的几个要素，仅供参考。

1、区位。区位是文旅项目开发的重中之重，关键是离主要客源地的车程距离。一般一线城市车程1小时以内为最佳，最好不要超过2.5小时，北、上、广、深等超一线城市上限可提高至3小时；二三线城市不要超过2小时。

2、景观。观光是目前游客出行的主流诉求，景观对于文旅项目来说重要性可见一斑，景观包含项目的景观以及周边、沿途景观，景观质量不求绝美，但求别致，能够引发游客拍照转发。有时看似拙劣的人工景观，也会有刷屏效应，带来源源不断的游客。

3、土地。文旅项目投资成败与否，70%取决于拿地。土地性质和土地价值决定未来发展潜力及投资回报。坚决不碰基本农田、饮用水源地，对于集体土地、山林地要谨慎参与，不要侥幸进行违规硬化、违建。土地产权要清晰干净，五证齐全。土地估值要合理，增值潜力要大。

4、产品。体验为王的时代最重要的还是产品。创新者吃肉，紧跟者喝汤，跟风者接盘。旅游产品尽管项目构成不同，新颖或经典，但都要考虑切入时点、成本、投资回收期、退出时点、迭代周期等因素。张家界玻璃栈道短期之内即回本，后期玻璃栈道投资回收期却被拉长，以至于最后被叫停，背后是切入时点和退出时点的选择问题。

5、周边。不同项目对周边配套的需求不同。但是周边有度假酒店、大型商业综合体、民宿群等皆可加分，有大型5A、4A等超人气景区更是可获得流量溢出。但是要注重项目定位，如定位商业综合体，需考虑周边人群消费能力；如康养产业，则医疗资源极为重要；如定位度假，则应规避航空航道、化工产业等扰动因素。

6、运营。文旅项目有轻资产和重资产之分。重资产受银行等债权融资机构的欢迎，轻资产受股权投资人的青睐，资产的轻重要有合适的比例。旅游项目本身偏重资产，但当下经济环境、游客偏好、资方偏好等因素叠加影响的背景下，用轻资产的思路去运营这个重资产，无疑是最优解。轻资产模式有利于快速扩张来提升业务规模和盈利规模。即：优化服务，增加体验性产品，迅速迭代，建立品牌溢价。

7、竞争。竞争环境需具体情况具体分析，大原则是避免正面竞争及同质化竞争。文旅行业的价格战，只有两败俱伤一种结局。康养等项目回避强势竞争者；民宿、农庄项目可依附项目集群走差异化和精品化；游乐项目不仅要回避竞争者，还需回避潜在进入竞争者；大型景区项目需以资源质地为首要决定因素。

8、品牌。产品决定飞多高，品牌决定走多远。文旅项目的品牌直接决定了景区产品外延能否成功。如IP、文创产品、餐饮、节庆、特色农产品等，都取决于品牌美誉度与成熟度。因此，维护项目的品牌，某种意义上主要与项目运营本身有关。文旅项目的收入，未来可能会更加趋于多元化，而品牌则是维系各个产品条线的网，需要通盘考虑。