产业园区开发如何实现盈利和可持续发展？

轰轰烈烈的“造城建园” 开发建设运动之后，园区空置率持续走高，部分园区出现野蛮生长、浮躁冒进等问题，面对全球新冠疫情和中美关系紧张影响，全球产业链和各大行业均受到了巨大的挑战和冲击，实体企业雪上加霜，产业地产开发商更是面临巨大的生存挑战。

当前产业园区存在四大致命误区：一是产业定位过于前沿高端，难于招商；二是拓展选址重区域GDP而忽视产业结构和企业结构；三是过于依赖政府或完全不与政府合作；四是以为单个项目的成功等于企业的成功，盲目照搬复制。

与此同时，园区开发运营还面临四大核心矛盾：一是园区开发商扩张需求与区域环境差异性的不可复制性矛盾；二是行业发展加快与经济下行趋势的矛盾；三是土地/园区载体供应与企业需求的矛盾；四是行业发展与专业人才供给不足的矛盾。

任何一个项目都不是简单的造楼，而是考验团队对整个项目的操盘能力，以及对资产的管理能力，从而把土地变成产品，最后变成资产。总之，产业地产无法实现真正可持续发展运营，一方面是因为现阶段80%的开发商，对于运营管理一知半解；另一方面80%的项目，存在“缺胳膊缺腿”等问题。

如何实现盈利和可持续发展？

产业地产开发商怎样设计商业模式，如何规划运营园区，打造核心竞争力，实现公司盈利和可持续发展的目标？不同的产业地产商业模式均有内在的资本运作逻辑、盈利方式以及核心能力要求，对于产业地产商，尤其是新进的产业地产商而言，要在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合自己的商业模式，以帮助自己在产业地产开发建设领域少走弯路、错路、冤路。

1、定位产业主题，构建产业生态。主导产业定位清晰，契合区域经济发展主题，能够充分发挥核心项目的带动效应，从而实现产业、企业、人才、资本等要素的聚集，进而实现主导产业链的聚合，最终形成产业生态创新。

在这个过程中，首先，要注重以科技企业为核心，引领人才、资本、技术、政策等要素集聚；其次，企业要在空间聚集上形成上中下游完善的产业链，建立产业配套服务体系，降低交易成本；最后，企业要实现融合互动发展，建立起强大的内生增长机制，培育具有国际竞争力的优秀企业。

2、数字化支撑。IT设施和IT服务是现代商务和创新产业的有效手段。IT设施包括高速光纤宽带网络全面无线覆盖、智能化办公楼宇/安防/停车场，以及数码会议室等；IT服务则指基础维护服务以及专业培训咨询等服务。要切实强化数字化支撑，构建“数字化园区”，助推传统产业数字化转型，带动地方数字经济产业发展。

3、用心打造园区服务平台、培育产业生态并助力城市发展。主题产业园的目标企业定位为中小成长型企业，规划完善的高成长企业服务体系，具有强大的企业培育能力，助力中小成长型企业的发展。

高成长企业服务体系包含政策支持平台、产业链平台、商务平台、交流平台、生态环境平台等。园区发展依附于城市化进程，是城市化的重要组成部分，实现园区与城市的良性互动，要具备产业、商务、交流、生活等多种复合型功能。

4、产业地产开发需要强化六大核心竞争力。产业地产开发商的核心竞争力包含具有市场竞争力的运营机制、服务体系、优秀复合的管理团队，园区规划和产品创新开发能力，资金实力、品牌影响力，各产业链环节优秀的合作伙伴，丰富的企业客户资源和战略联盟，商业资源、服务伙伴资源整理能力。要注重从这六方面提升自己的核心竞争力。