产业园区商业服务配套规划设计与研究

随着城市经济不断发展，城市郊区逐渐建立了越来越多的新产业园区。作为城市的建设者、规划者，必须与时俱进地评估形势，专注于产业园区的商业服务，支持基础设施建设和完善，为产业园区经济发展创造稳定良好的社会环境。

产业园商业服务配套现状

现有产业园区面临的主要问题：一是园区空间结构零散，空间功能单一、无序，产出低，面临被市场“替代”的局面；二是产业空间饱和，公共设施用地被产业用地挤压，故而无法支撑服务中心的建设。

产业园区商业服务配套规划

现代产业发展的信息网络化、智力资源密集化和规模较小的特征就决定了园区不再是单纯的科技产品制造区、工业加工厂，更加强调其功能的综合性，还包括完善的配套服务。例如各种管理服务、金融信息服务、商业服务、医疗服务和娱乐休闲服务等综合功能。因此，园区规划要综合安排产业、商业服务和居住等功能用地，形成产业发展区、商业服务区、生活居住区等功能高度混合、多组团布局、空间结构紧凑的空间形态。

1、产业、服务和居住组合要平衡。产业、服务和居住对工业用地、服务业用地及居住用地的依存度不同，园区规划应根据主导产业依存度，确立土地利用分配与主导空间布局模式，考虑适度混合用地。

劳动密集型产业的就业人员较密集，相关联功能的集聚区较大，在空间上可以与产业园住宅、服务中心、生态景观等适当融合；资金密集型产业现代化程度较高，就业人员密度较低，通常生产用地集中成片，对产业园生活产生交通、噪音和环境等影响，要注意在空间上与服务设施和居住等用地适当分隔，避免干扰；技术密集型产业的就业人员较密集，用地相对集约，可以与产业园住宅、服务中心和生态景观等穿插融合，空间组织灵活自由、富有变化。

2、 多组团布局，促进职住平衡。简单来说，产城融合就是指居住与就业的融合，因此产业园区空间布局的核心目标是职住平衡。在具体的规划中，应划分产业组团、居住组团以及生产性、生活性、综合服务中心。在园区发展起步期综合布置生产、居住和服务功能。例如，居住建筑用地按密度分高密度、中密度、低密度和工人宿舍五级进行布置；商业设施按产业园级、分区级和邻里级三级配套等。

综合配套建设实施方法

1、规划先行，产业园区基础设施配套提前启动。遵从规划先行的原则，及时编制所在区域的公用专业规划，对产业园区公共配套建设类型、规模、周期等形成限时化、细节化等操作机制。

在配套建设上，相关基础设施配套不仅与域内居民生活密切相关，还会直接影响各类公共服务配套设施的建设进度，应该先行，尤其是道路、水、电、煤气等产业园区基础配套。

在建设进度上，配套设施建设要同住宅的预售、竣工交付紧密挂钩。按照有关管理规定，达到预售标准住宅达到一定量时，产业园区公共配套必须达到一定水平，在住宅交付达到一定量时，产业园区、公共配套设施均应完成竣工验收。

2、细化建设及移交标准，出台统一跨区管理办法。建议政府明确各类标准，出台统一管理办法。针对跨区现象，若无法有效避免，则要注意进行合理布局，将跨区项目规划成道路、绿地等产业园区项目，避免成为经营性用地，以免问题遗留。除此之外，政府要出台统一办法和相关依据，成立跨区协调组织，处理跨区问题。

目前，建设居住配套公共服务设施主要是开发商配建完成后无偿移交政府，这虽然在一定程度上缓解了地方政府的财政压力，但很容易造成政府和开发商职责不清，出现配套滞后甚至缺建漏建现象。建议产业园区商业配套设施的建设和分配均由政府负责，更为主动高效，也解决了移交和监管问题。

3、重新审视居民需求，对现有标准进行调整。随着我国居民生活水平不断提高，大众对于公共配套设施方面提出了一些新的更高需求，如教育配套因“小班化”教学而出现用地面积偏小现象。

政府应重新审视居民对公共服务配套设施的需求，对现有标准进行适当调整。而针对一些区位环境特殊的老小区，可相应地调整规划标准内容与指标。老社区的公共服务设施应统一管理，一方面可对旧有设施进行改造转化，充分利用闲置、低效和需求不足的公共服务设施，改造成需求较高、现状供应匮乏的社区公共服务设施；另一方面也可通过提高建筑密度、容积率等多种手段来保障公共服务设施的落实。