产业地产落地运营，要重点拓展这六类资源网络

对于产业地产运营来说，最为重要的是资源整合和落地。因此评判产业地产运营能力的关键是产业资源网络有多广，产业朋友圈有多大、有多强。产业地产落地运营需要政府、产业、运营、服务、金融和协会六类相关资源。

建设资源网络，首先要深刻理解产业地产落地需要怎样的资源；其次，要以合作共赢、利益分享为原则，通过合作和联盟、收购、兼并、合资等多种方式，高效灵活地搭建产业合作伙伴网络。

政府资源——打通项目申报、审批和政策渠道

政府资源主要是产业地产招商运营需要拓展的资源网络，搭建好良性的政企合作关系，有利于一系列园区工作的开展。

1、知识产权类。知识产权保护服务对文创、科技地产等有着重要意义，知识产权是创新企业、科研机构的核心命脉。一方面，要努力搭建与国家、省市知识产权工作部门、公证、仲裁等市场监管机构的合作关系网络；另一方面，要适当拓展从事知识产权服务的国内外顶级律师事务所资源。

2、行业管制类。行业管制类的政府资源主要涉及三类：一是国家管制产品的审批，如医疗器械、食品、药品等；二是专业运营资质类，包括医药保健、增值电信、建筑资质等；三是文化产品发行审核，如影视、戏剧、图书音像等。行业管制方面的资源拓展最好是能够争取服务入园，次之是建立绿色通道，再次之是与具有政府公关能力的中介机构合作。

3、专项基金类。专项基金相关的政府资源包括三个层面：一是国家级项目，包括绿色工厂、国家重点创新项目、中国制造2025重点项目、国家重点实验室等；二是省级项目，包括企业技术中心、高新技术成果转化等；三是市／区／县级项目，包括科技小巨人、创新基金项目等。

产业资源——推进产业拿地和落地运营

产业资源是推进产业拿地和落地运营的核心抓手，是产业地产所需要的核心内容。只要抓住一批有品牌效应、有带动作用的关键产业资源就可以了，其它的完全可以采取松散合作方式。

1、产业IP资源。近年来，整合产业IP成为产业地产运营的主要引爆点。透过形式多样的产业IP现象，主要分为两类，一类是成熟的产业IP项目，一类是创新的产业IP项目。企业要结合产品模型落地来寻找产业IP资源。从成熟的产业IP项目看，一个主流就是国外IP资源引进，这种资源有限且代价较大；创新的产业IP项目，主要是结合新文化元素、新生代消费等构建的产业项目，但部分还处在培育阶段。

2、行业领军企业。全球经济活力很大程度上得益于行业领军企业，他们往往缔造产业帝国，能够实现全球链接。因此，产业地产商寻求与行业领军企业的合作，不能只是提供商务空间，或只是举旗子拿地，还要真正从城市提升、产业投资、产城融合等维度加强深层次合作。

3、创新源头资源。创新源头资源主要指寻求知名大学和科研院所等合作，利用其科研能力及扩散效应，导入更多的新人才、新技术、新商业模式到产业领域，着力打造科技金融与科创产业集群等业务板块。这种合作要具化到人，形成“科学家＋企业家”、“艺术家＋企业家”的双组合，再引入产业投资基金的支持，才是比较完美的组合。

运营资源——合作推进产业招商和运营

运营资源主要指与第三方运营机构进行合作，从可供选择的运营资源看，主要包括老牌的产业地产运营商、新兴的产业地产运营商和专业的招商服务机构三类。

1、老牌的产业地产运营商。目前大型房企进入产业地产市场，主要是寻找老牌的产业地产运营商进行合作，而老牌的产业地产运营商，都在尝试发展轻资产运营业务，以委托运营、咨询、包租等模式实现全国扩张。

2、新兴的产业地产运营商。随着市场的快速发展，诞生了很多轻资产模式的产业地产运营商，他们的主要业务就是做产业地产招商和运营服务。还有一些聚焦在特定领域的产业地产运营商。未来，专业的产业地产运营机构一定会在产业地产领域占有一席之地。

3、专业的招商服务机构。专业的招商服务机构主要包括三类：一是专业从事产业地产招商服务的机构，他们主要采取线上线下相结合的招商服务模式；二是地产顾问公司，少量参与产业地产项目的租售业务；三是以国外产业资源导入和落地服务为主的资源对接服务机构。

服务资源——集成市场资源搭建服务平台

产业地产服务平台的建设，需要集成市场上的产业服务资源，他们主要为入驻园区企业及其员工提供各种专业性的服务。

1、专业服务机构。专业服务商是指围绕企业价值链环节提供专业服务的各类机构，包括工商注册服务、项目申报服务、财税服务、知识产权服务、法律服务、人事服务、IT服务、培训服务、营销服务等。

2、平台服务资源。随着中小企业的爆发式增长和企业轻资产运营转型，以企业级服务资源整合为诉求点，出现了很多企业级服务平台，他们是产业地产商整合服务资源的重要路径。一类集成服务平台，为企业不同发展阶段的瓶颈与需求，提供定制化服务；一类是是O2O服务平台，以互联网＋企业服务的模式获得快速发展。

3、创新服务机构。创新服务商是指围绕产业的创新链提供专业服务的各类机构，主要包括三类机构：一是技术服务机构，针对产业共同的技术需求提供研发、检测等服务；二是创新孵化机构；三是技术中介机构，提供产业化所需的认证、评估、咨询、技术交易、培训、代理等服务。

金融资源——构建强大的金融服务圈

金融资源包括开发金融和产业金融两类。在开发金融方面，除了传统的融资渠道，基金化开发成为未来主流；在产业金融方面，要结合企业发展不同的需求，搭建多元化的金融服务体系。

1、产业投资基金。产业投资基金包括产业投资基金、产业并购基金、产业引导基金、创业孵化基金等。参与产业投资基金的金融资源有以下几种类型：一是政府主导的产业基金，如国家战略性新兴产业、航空产业、文化产业、健康产业、等领域的投资基金；二是私募股权投资机构；三是信托投资机构，主要参与区域城建基金、专项产业基金及综合产业基金运作。目前，保险公司也纷纷介入私募股权投资业务。

2、地产投资基金。产业地产运营的一个难点是回报周期长，解决这一难点除了出售物业，就是运作产业地产基金。金融资源主要有以下几种类型：一是凯雷投资、黑石、淡马锡等；二是专注物流地产投资及资产管理机构；三是保险公司下属的国寿投资控股、人保资本投资管理等；四是保险基金、养老基金、社保基金等公共基金。

3、供应链金融。供应链金融主要围绕产业供应链的发展，为核心企业及其上下游企业提供交易平台和融资解决方案。近几年，供应链金融获得高速发展，融资租赁将成为产业地产开发投资的重要方向，类似厂房融资租赁在国外已比较成熟。

协会资源——促进产业招商和运营服务

拓展协会资源，有助于产业地产企业加速推进产业招商和运营服务工作。行业协会一般是政府主导的，其市场化功能有所提升。企业商会、产业联盟一般是企业自发组织的，市场化功能更多一些。

1、行业协会。行业协会介于政府、企业之间，从国内看，可以关注国家、省、市不同级别的行业协会，包括港澳台地区的行业协会。从国外看，可以关注特定行业协会和贸易投资促进机构，如美国的亚洲贸易促进协会，德国的中小企业联合会，日本的国际贸易促进协会、产业振兴公社，韩国的贸易投资振兴公社。

2、商帮商会。商帮商会是促进社会资源优化配置的社会团体法人，多以乡源、地域、血缘为纽带形成。一类是由海外华人组织的商会，如海内外民间华人商会、侨团社团组织，如美中医药开发协会、美国华人生物医药科技协会、全英华人生物医药协会、旧金山湾区校友会、丹佛美中协会等；一类是在中国的海外企业组织的商会，如中国欧盟商会、中国德国商会等；一类是国内不同地域企业组织的商会，如上海浙江商会、上海江苏商会、上海福建商会等。

3、产业联盟。产业联盟是为解决产业特定问题而设立的企业间组织。一类是由实业企业组织的产业联盟，如工业互联网产业联盟、机器人产业联盟等；一类是由房地产企业组织的产业联盟，如中国房地产业协会文化地产委员会组建的生活美学产业联盟、社区院线产业联盟、体养护疗产业联盟、生态文化社区联盟、禅居文化产业联盟、国服文化产业联盟等。