产业园区的竞争格局——五种力量角逐

近几年，产业园区与共享经济、智能经济、平台经济等新技术、新模式加速融合，互联网、新基建、新能源、生物医药等新经济形态依托园区快速发展，一批新的经济增长点、增长极、增长带正在形成。

产业园区成为“兵家必争之地”

在中国经济转型升级的大背景下，各地存在着强烈的“腾笼换鸟”、“主导产业更替”的需求，产业园区作为区域产业调整升级、经济加快发展的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业等重要使命，已经成为中国区域经济增长的重要引擎，其发展前景越来越被看好！

各地政府对于产业园区发展均给予了诸多政策优惠，再加上园区背后的“地产价值”，让园区成为各类资本关注的对象。实体巨头、品牌房企、创投机构、轻资产园区运营商等均纷纷入局，整个行业呈现出“跑马圈地”、“群雄逐鹿”的局面。截至2019年10月，我国共有各类国家级开发区628家，省级开发区2053家，各类产业园区15000多个，发展势头惊人。

产业园区的五种力量

分析目前中国产业园区领域的各类参与者，主要可以分为五类，我们合并称之为产业园区的“五种力量”。这“五种力量”的出身不同，各有特点，我们对其进行逐一分析。

1、政府背景的园区。自1979年中国第一家产业园——深圳蛇口工业区拉开我国产业园区建设的序幕以来，国内最早的一批园区基本上都是政府和国资背景的开发区、工业园区，到目前为止，仍然是国内产业园区的一支主力军。

2、 产业巨头背景的园区。实体巨头出身的园区核心优势在于拥有自身产业IP，以及相对完整的供应链、产业生态网络中的诸多上下游企业，拥有极强的话语权，可以“一呼百应”，可以获得地方政府极大的政策扶持和优惠条件，快速形成产业聚集。

其劣势在于：一是与其有竞争关系、体量相当的龙头企业，一般很难进入实体巨头主导的园区，这从根本上是违背园区形成“产业聚集”的目标；二是对园区的开发运营较为“陌生”，均存在“跨界”后的诸多不适应。 

3、房地产开发商出身的园区。产业园区与房地产有着天生的强关联性，在住宅地产市场竞争日趋白热化、拿地成本高企的背景下，产业园区也被赋予了更多价值，越来越成为房地产企业的一个新兴业务领域。产业地产企业依托自身在房地产综合体开发等领域的经验，加上雄厚资金实力和良好政企关系，通过“产城融合”的开发运营理念，从产业载体的建设、招商到后期运营的完整产业链中获利。

但是，房地产出身的园区企业存在两大“硬伤”：一是缺乏产业资源，产业园区的核心是打造产业、形成“产业聚集”，这需要自身拥有产业IP或产业聚集能力，而这是房地产企业所不具备的；二是房地产开发的惯性，产业园区是“长周期、慢回报”的模式，但目前国内绝大多数住宅房地产企业都是奉行“高周转”的开发策略，这导致许多习惯了赚“快钱”的房地产企业进入产业园区领域就“陷入泥潭”，资金链紧张。

4、创投机构出身的园区。近几年，创投机构也在积极尝试产业园区业务，从创投孵化业务，到产业园区开发运营，再到打造“全链条”深度的孵化体系，成为推动园区发展“看不见的手”。

创投机构背景的园区核心优势在于资金实力雄厚，孵化了众多战略新兴企业，拥有产业集群和产业IP，有极强的“话语权”，可以在很大程度上决定被投资企业的选址，因此，较容易获得优质园区土地资源以及地方政府支持和政策优惠。其劣势主要是对园区开发运营较为“陌生”，无论是园区规划、拿地、建设，还是后期的运营投资，均存在“跨界”后的诸多不适应。

5、轻资产运营的园区。各地大力建设新园区，催生了对园区招商和运营服务的巨大需求，作为近年来快速崛起的一支力量，轻资产园区托管运营商主打第三方托管运营服务，根据入驻客户的需求和产品特性，提供园区个性化改造与运营管理等专业服务，进而延伸园区服务内涵，提升园区品牌价值。

轻资产园区运营商因进入门槛低、资金占用小、易于复制和拓展得到极为快速的发展，其以产业服务见长，具有机制灵活、熟悉产业、有一定的品牌影响力和产业资源等优势。但长期来看，轻资产园区运营商也有一些隐患，主要是：对于载体的掌控力弱、资产和营收规模小、“二房东”的模式经营压力较大。

结 语

综上，虽然五种园区企业出身不同、特点不同，但逐渐走上了同一“赛道”，呈现出“线上线下融合”、“地产+服务+投资+产业”平衡型发展模式。与已进入成熟期、市场集中度较高的房地产行业，产业园区尚处于市场集中度不高、“跑马圈地”的快速成长期，未来的竞争格局还不甚明朗。