产业地产的战略和模式——定战略、开模具、落项目

随着大量资本涌入，产业地产面临着新的形势。从产业上，产业转移浪潮逐步被创新创业浪潮取代；从类型上，不断分化出现教育地产、农业地产、特色小镇等新形态；从操作上，产业地产的开发运营还有很多难点需要破解。

总体上，产业地产发展是一个大趋势，企业不应该只停留在项目层面的探索，更应上升至战略层面。要从企业介入产业地产的视角入手，不局限于项目的开发运营，而是按照“定战略－开模具－落项目”的模式进行探索。

确定产业地产发展蓝图

在产业地产市场蓬勃发展的今天，随着大量资本涌入，原有的产业地产生态正加速分化和整合，整个产业地产面临着变革升级。介入的参与主体愈发多元化，在发展趋势、获取经济效益方式及成长空间都呈现出不同态势。这种趋势下，新老产业地产商们应如何把握机遇，寻求突破呢？

随着行业竞争日益加剧，产业地产将进入战略引领的专业化制胜时代，重新审视战略或“定战略”将成为新老产业地产商们的必修课。如何确保产业地产企业少走弯路，在行业竞争中持续成长呢？有五方面问题需要明确。

一是明确产业地产业务在公司整体战略中的价值和地位，确定要投入多少资源在产业地产业务上？二是明确公司要进入的业务领域，是科技地产、健康地产还是农业地产？三是明确公司在产业地产项目操作中扮演什么角色，是开发商、服务商、运营商还是投资商？四是要明确产业地产的发展模式，是低成本快速复制扩张，还是选择产业细分领域精耕细作？五是要明确区域上如何布局，是坚守根据地市场，还是全国性扩张？

打造可复制的产业地产产品

产品模具是指用来制作成型物品的工具。用在产业地产领域，就是指要实现产业地产产品的复制推广。我们把打磨产品模具的过程，称之为“开模具”。

开模具的过程是企业围绕产品模型、核心能力、资源网络持续建设的一个过程，在开模具环节没有先例可以借鉴，要经过市场不断锤炼才能成型，基本需要四五年甚至更多时间，才能打磨出市场认可度高的产业地产产品。随着产业地产人才、市场、资金等要素资源的日渐成熟，开模具的过程要注意借助成熟的方法和经验。

为产业地产业务“开模具”，不仅仅是设计产品模型，还要将设计产品模型、构建核心能力、拓展资源网络有机结合起来，才能系统高效地打造可复制的产业地产产品。

有序推动产业地产开发运营

“定战略”、“开模具”主要是从企业内部视角做的思考和准备，而“落项目”要结合具体的项目情况进行系统研究。与一般的地产项目不同，产业地产项目的落地过程较为复杂，包括项目的拿地、开发、招商和运营四个环节，每个环节都有其需要解决的关键问题。

一些新进的产业地产商拿地环节往往表现很积极，但在具体项目运作中又经常会不得要领、决策困难，容易在拿地、开发、招商、运营等方面走入误区。例如在拿地环节误判市场，殊不知有效的需求才是产业地产开发的基础；在项目开发运营过程中，“重地产、轻产业”、“重招商、轻运营”等现象也比较普遍。

产业始终是产业地产的根本，产业地产的客户群体更窄，决策更谨慎，对产品与服务要求更高，这也决定了产业地产开发运营更为复杂、困难。一个产业地产项目的落地，必须要战略性地解决拿地问题，针对性地解决开发问题，实操性地解决招商问题，创新性地解决运营问题，使得拿地－开发－招商－运营形成有机联动的整体。