关于产业园区的四大发展模式及两大趋势分析

随着经济的发展，产业园区即将进入高速发展期，未来发展也将出现不同于传统地产的发展趋势，了解产业园区的发展模式和未来发展趋势将有助于产业园区开发商和运营商更好地规划和建设运营产业园区，更加高效有力地助力地方经济发展。

产业地产的定义

随着产业结构的不断升级和优化，产业园区成为继传统地产后最受地方政府欢迎的经济模式。经过多年的发展，产业园区的建设也发展出多种模式，在不同的地方发挥着推动地方经济发展的重要作用。

随着宏观经济形势的变化，商业地产和住宅地产等传统地产行业的发展进入了瓶颈期，能够有效推动实体经济发展、带动地方经济可持续发展的产业地产逐渐受到越来越多的地方政府欢迎，也有越来越多的传统地产商转型或涉足产业地产领域，产业地产由此进入井喷式发展的机遇期。

以传统地产思维思考产业地产的发展是不可行的，产业地产的发展也完全区别于传统地产的发展路径，经过多年的发展，产业地产未来将出现区别于传统地产的差异化发展趋势。产业园区作为产业地产最主要的物理载体逐渐进入公众视野。产业园区是由政府或企业为实现产业发展目标，在特定的区域建设运营的物理集聚区，是在一大片的土地上聚集若干个企业的区域。

产业园区的主要特征一是以相对集中的物业空间为物理基础，以某一类产业为主集聚产业上下游企业或横向同类型企业；二是由统一的运营单位负责园区管理，并对常驻公司、土地利用率和建筑物类型实施限制；三是对园区进行详细的区域规划并制定环境规定执行标准及限制条件；四是履行合同及协议，控制并适配公司进入园区，制定园区长期发展政策与计划，提供必要的管理条件。

产业园区的主流建设模式

产业园区是指为促进某一产业发展而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。

产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应、带动关联产业发展，有效推动产业集群的形成。产业园区的建设模式根据不同地方经济政治等发展情况具有较大的区别。

1、政府主导模式。即完全由政府运营的模式，由管委会或同等角色的政府机构进行园区建设和管理运营的模式。该模式是产业地产行业“先行先试”的产物，对产业地产的发展起到了重大作用，该模式的主要特点是政企一体，一个班子两个牌子，由政府管委会负责园区的运营管理。

管委会模式的优势在于：一是可以利用政府的宏观调控手段对园区进行整体规划和产业布局；二是可以有效的利用政府资源，包括政策资源、政府项目资源、政府资金资源、行政资源等，并直接导入到项目中；三是便于与相关部门企业协调沟通；四是有利于招商引资，可有效提高项目成功率。

2、 国企平台模式。即政企分离，政府通过成立国有平台公司，运用行政手段完成土地资源的划拨，由国有平台进行园区的建设运营管理，政府倾向性地对园区发布一定政策扶持，相对市场化运作。

政企分离模式的优点：一是园区运营单位的运营成本相对较低，具备国有平台所具有的资源及政策优势；二是初步解决了管委会模式在市场灵活性方面的缺陷，一定程度上适应了市场经济需求；三是有一定的机制优势，可利用市场杠杆作用提高资产收益率。

3、市场化模式。即完全市场化运作模式，政府只担任土地供应者及政策制定者的角色，企业通过市场化方式获得土地资源后，根据地方产业、经济等环境因素进行园区开发及运营管理。

市场化模式的优点：具有效率高、周期短等特点，因为企业重资产投入，园区运营完全由企业控制，所以企业希望能够通过高周转实现现金流的快速回正并取得可观的经济收益。这就要求企业要高效率完成园区的建设并快速进入销售或运营阶段。

4、政企合作模式。即政府与企业合作建设开发运营园区，政府担任资源供给者及监督者的角色，企业担任项目建设及运营者的角色。该模式主要由政府通过特许经营权模式或契约模式，与企业共建园区并共同运营，很好地解决了管委会模式、国企平台模式及市场化模式的缺点，最大限度调动政府和企业的资源，高效率的完成园区的建设和运营，快速实现产业的集聚效应。

一方面，企业通过特许经营权的模式获得园区建设运营资格，能够极大降低园区的运营成本，使园区运营从“重资产”向“轻资产”转型。园区运营企业因为没有巨大的成本压力，重心也将会从“短期回笼资金”向“长期产业集聚”转移，有利于产业园区的持续发展；另一方面，政府通过契约模式与企业共建运营园区，有利于当地产业环境的良性发展，产业的集聚能够为政府带来持续的税收收入和稳定的就业岗位，有利于社会安定。