新阶段园区开发的四大维度

随着政策的变化和园区的不断进化，当下的园区开发已经升级到新发展阶段，是产业、基建、土地与金融运作的结合体。那么这四个维度的工作应该怎么做呢？

但是，随着政策的变化和园区不断的进化，如今的园区已然不再是投资、建设、招商那么简单；政府的职能、产业的调整、资本的运作的重要性日益增加。

以产业为核心

设立园区都是为了发展产业，各地应当以优势产业为核心，引入上下游产业链进行推动、催化，协同促进行业发展。

一是项目配套要跟上。产业发展过程中，配套设施的需求是不断增长的，这些配套设施包括标准化厂房、能源、物流、环保等方向，园区要紧随产业发展需求，协助推动产业共同发展，也可以采取准经营性方式合理的分担成本和满足需求，实现园区与企业的共赢。

二是发挥调节周期的作用。遵循经济周期，产业发展有起有落是正常现象，但作为施政者和开发单位，政府和园区公司可以政策和帮扶为手段，帮助产业脱离困境，实现健康发展。当产业位于低谷期时，园区可以协调剩余产能，对接其他行业方向，尽量减少损失；也可以鼓励企业进行技改和节能改造，并积极出台帮助政策，共同渡过难关。核心产业对地方来说至关重要，值得政府与园区长期深度关注。

三是专注人才培养。在产业发展的同时，配套人才培养体系是园区与政府的重要任务，当前我国已从“人口红利”时代进入“工程师红利”时代，产业的刚需不再是初级劳动力，拥有一定职业技能的产业人才是发展的核心要素之一。因此，设立对应的职业技能实训基地、职业技术学院也是当下投资的重点之一。

以基建为骨

基建是实现园区“从无到有”的途径，也是滚动开发、维持现金流的工具，对园区项目来说是至关重要的。

一是园区基建投资的回收。对园区来说，基建占用资金量大，必须尽快回收基建投资，支付基建的开发成本，以及滚动再开发。如今基建投资的回收有多种模式，例如：发行ABS/ABN、基建REITs、股权融资。

二是园区基建的投资模式。基建属于政府投资，应当由财政出资。在确定了这一基本属性后，园区项目的运作模式就已经确定，归属政府投资项目范畴。不过，由于园区的特殊性，往往拥有独立的财政权利，并且园区的投入产出与财政高度一致，导致园区开发公司的资金与财政经常混为一谈。但在基建、财政投融资模式改革后，园区公司的资金与财政还应分开管理，园区公司固然可以投资基建项目，但也必须通过合法合规的模式与财政签订合同，才能获得应有的财政资金。如今，园区基建合规的模式有政府直接投资、PPP模式、ABO模式、代建+EPC模式。

以土地为肉

土地出让所获得的收入也是收回基建投资的一种方式，这是由于园区的基建投资中很重要的一部分都投向了土地开发，只是从目前的财政架构来说，收入支出必须双线管理，不能混为一谈。但在完成初步的基建工作后，如何开发土地就是园区投资的重中之重。园区的土地开发实质上分为两种：

一是工业用地和产业用地，也是园区内的主要用地。这类土地的出让往往不赚钱，甚至为拓展产业还需要园区进行补贴。从现金流上来看，这部分土地产生的收入只需要覆盖对应的基建、开发成本即可。 

二是经营性用地，包括住宅用地、商办用地和物流用地。随着园区的发展，园区附近的经营性用地价值会有比较大幅度的提升，产生的土地增值收益能够获得比较稳定的回报。既能够覆盖基础设施的开发成本，又能够为园区的资本带来增值，实现园区资本的初步积累。但不同园区间的土地收益差距很大。那么如何来提高园区土地的投资收益呢？

1、引入新型城镇化职能。如今，发改委提出支持国家级园区进行新型城镇化，昭示着未来数年城镇化的进一步下沉，也为园区未来发展打开了一个新思路，园区可以引入新型城镇化职能，进一步吸引农业人口的转移，也可以与乡村振兴联动，既促进产业开发，也使得土地价值有更大的提升。所以，园区虽不以土地为核心，但土地增值收益依然是发展过程中不可或缺的一环，也是经营存续过程中支持现金流的重要资金来源。在未来新一轮城镇化中，园区开发土地业务依然大有可为。

2、科学的园区布局。园区通常以发展产业为核心，选址在市区周边，导致一些国家级园区在初始建设的时候并未考虑居住功能，自然很难实现经营性用地的增值。因此，如今在开发园区之时，必须和当下的居住需求充分接轨，将园区科学布局，在产业用地之外预留宜居宜业的人口聚集区，才能实现未来的土地开发收益。

3、园区的组团联动。如今园区发展要实现的目标是打造一个形成经济闭环的小城镇。因此除居住功能外，还需考虑引入公共服务、社区商业等功能，打造新型聚集区，为各种经营性用地预留开发空间，也为发展预留空间。区域空间不足的园区，可以借“十四五”的机会扩容，以设立分园区等形式，实现进一步的土地滚动开发，为园区积累更多的发展资源。

以金融为翅膀

当园区开始发展产业，实际上已具备了一定的资本。凭借着独立财政和产业的优势，园区发展金融、积极利用资本杠杆，一直有得天独厚的优势，也是园区跑赢竞争对手的重要措施。

一是可以凭借优势产业走资本市场道路。发改委曾发文鼓励国家级园区上市，登上资本市场的道路。虽然如今登陆A股仍有难度，但通过资本运作控制上市公司、拥有自己的上市平台，已经是许多现金流较好园区的常规操作。如今A股仍处于低位，园区公司的融资渠道相对通畅，完全可以通过资本运作、低位收购上市平台，并向上市平台中注入产业类资产，借金融之力加速发展。

二是可以通过产业基金推动园区发展。政府产业投资基金虽早已有之，但之前一直是园区公司融资的工具，属于隐性政府债务的范畴。如今随着产业发展，政府成立基金的初衷已经改变，产业基金成为园区协同企业起飞的翅膀。政府出资、设立产业发展基金后，可以通过基金运作，为产业核心企业提供股权投资，帮助企业解决资金困境，政府也可以实现发展红利的共享。同时，政府也可以用相对少的资金为产业提供更大的支持，利于产业抓住有限的发展窗口期。对于小一些的园区，也可以通过设立融资担保公司、小贷公司，或者发行小微企业集合债券，帮助产业获得发展资金，也实现自身的滚动投资。

园区开发走到今天，早已过了简单粗暴的年代，开始需要多维度发展。但同时，园区与产业的发展是一场排位赛，不仅需要用心，还需要跑赢同类竞争者，才能赶上时代的机遇。如今新一轮的周期已经拉开序幕，产业园区又到了大发展的窗口期，谁能从竞争中脱颖而出，让我们拭目以待。