做好产业地产，关键要有三种思维

越来越多的开发商开始涉入产业地产，但是做产业地产不仅仅需要传统住宅开发思维，更需要构建具有生态性的产业思维。

房地产＋产业是金矿吗

1、经济发展阶段。从经济发展阶段而言，国内经济已从投资驱动、要素驱动进入了科技创新驱动的新阶段，处于此阶段，无论是土地、产业政策、政府引导基金等产业发展要素获取端，还是从产业产品用户端，相对来说，拥有自主科技创新IP的产业地产企业将更具竞争优势。

2、产业支撑。在国家“房住不炒”的政策引导下，房子回归居住本质，对于经济发展和人才就业而言，产业支撑才是关键。有产业支撑的城市才会创造更多就业机会，吸引更多产业人才，进而激发城市的居住和生活消费。

3、规模效应。由于房地产行业的规模效应对经济发展具有压舱石作用，因此，短期来看，还没有其他行业可以取代，仍具有一定的发展空间，但区别于过去的快速发展，城市之间出现结构化机会，城市内各板块之间也会出现结构化机会。

4、资本市场。从资本市场来看，改革前，企业上市时只关注是否盈利，改革后，则侧重于上市企业是否有持续性的经营能力。该项改革直接促进了更多优秀的科技创新企业借助资本力量加速发展，间接促使产业地产领域的细分领域房企，摆脱纯“地产思维”，优化收入结构，同时也为这类产业地产商上市奠定了基础。

住宅思维＋产业思维双驱动

1、传统住宅开发思维。传统住宅开发业务涉及前端投拓、后端营销。要建立客户思维，研究客户群体，分析客群需求，并在战略规划时注重培养城市思维，寻找拟投地块与城市内其他板块的关系，找到行业周期和城市发展规律。

2、住宅思维下的产业集合商思维。随着地方政府对产业需求及住宅土地获取竞争的加剧，思考最多的不再是补给自身短板，而是加强长板效应。要发挥房企在投资和建设方面的优势，整合产业资源，了解地方政府真实产业需求，并结合地方产业基础及产业发展条件，锁定1~2个主导产业，整合产业链条上各细分领域头部企业并发挥其龙头效应，同时整合中小企业，为政府提供产业生态打造方案。

如何构建产业思维

做产业地产需要培养“产业原动力”，在顶层思维、产业定位、招商、运营各个环节都应该注重实际性和长期性，不能绝对化、刻板化。

1、顶层思维方面。要摆脱完全依赖销售型物业的纯地产思维，在投拓选址端，要实际考虑产业发展环境是否适合自身发展，而非仅考虑配套住宅，利于销售。

2、主导产业定位方面。产业定位时不能硬生生创造一个新产业，切忌“无中生有”，一定要深度挖掘地方已有的产业或者优势产业资源，并结合周边城市产业规划确立主导产业，努力做好资源链接，与周边产业形成差异化互补，避免同质化竞争，力求打造特色鲜明的产业IP。

3、产业招商方面。做好产业招商需要时刻拥有创新思维，尤其在政策创新方面，好的产业政策对于产业龙头企业招商有积极促进作用；政策优势是企业无法具备的，往往对龙头企业的吸引起到关键性作用，要做好产业招商工作，还需要时刻拥抱政府，定位好自身角色。然而一个成熟的园区不能只有龙头企业，还需要同时有中小型产业企业，要通过TO B端的产业服务+TO C端的配套服务吸引中小企业入驻，真正打造完善的产业生态环境。

4、产业运营方面。产业思维与地产思维在产业运营方面存在很大不同，地产思维下运营服务更多体现在后端，产业思维下运营服务更多体现在前端。