产业地产成功运营的三大关键要素

产业地产成为中国房地产行业发展的攻坚之所，战略突围的重要选择。然而，面对产业地产林林总总的项目，无论是科技园区、经济园区，还是物流园区、总部基地，其背后隐藏着开发难度和周期过长的巨大隐忧！鉴于此，产业地产成功运营的关键要素是什么，着实值得我们深入研究与探索。

打造全产业链运营模式

站在城市发展的高度，辅助政府进行城市基础设施的建设运营。以企业为主导的产业园区，企业既是园区的投资者和建设者，同时也是园区的运营者和管理者，以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中，全价值链能力储备和构架至关重要。

要围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展。

创新和优化资金解决方案

1、“园区运营+地产开发”双线联动：完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。该方案的最大特征在于，通过“园区运营+地产开发”双线联动，形成良性互动，相互支撑。一方面，园区品牌提升区域价值，促进常规地产开发价值实现；另一个方面，常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。

2、债务性融资和权益性融资并举：构建多种融资渠道。在产业地产开发方面，多数园区资金筹措已运用过多种融资方式，例如发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资等，现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。在长期资本支持的资金匹配方面存在很大问题。

行业内，加大权益性融资力度已经成为更加具有生命力的一种长期资本支持合作模式。通过土地经营引入战略合作伙伴，共同开发建设产业项目，后期通过退股等方式解决产业落地和资金问题。

3、设立基础设施投资基金、产业投资基金：着眼于产业地产的良好发展前景和资产增值，完成产业项目早期或当下开发任务。

聚焦“产业线”和“政府线”

强化产业规划落地和政府职能导入和支持。目前，国内的产业园区开发仍处于起步阶段，缺乏足够支撑。无论是产业转型升级还是产业转移，相关的政策支持仍显不足，不具备明显的驱动力；在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化，必须在此基础上寻求新的突破点，实现守正出奇；国内产业园区的规划大都是以企业为主导运作的模式，在资源的整合力和推动力上明显不足，需要专业的产业运营公司推动产业规划落地。