产业园区开发难在哪？如何破解？

产业园区担负着培育新兴产业、聚集创新资源、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区可以通过共享资源，克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。

产业园区作为产业集群的重要载体和组成部分，已越来越受到人们关注。无论是新建产业园区，还是现有产业园区“二次创业”，都应该着眼于长远，着眼于未来。

园区开发难在哪？

1、难在定位和产品设计。对于园区开发来说，定位和设计至关重要。园区与住宅不同，可以说不同行业生产不同产品，需要不同的园区建筑。园区开发商需拥有丰富经验，做好前期的调研和定位，根据定位进行规划设计，才能避免资本、资源的浪费。

2、难在招商。当前中国的各类园区竞争激烈。吸引优质产业和企业，不仅需要良好的政策、各类的优惠，更需要良好的产业环境，企业入驻一个园区，往往首先要选择城市，其次就是选择园区的聚集产业。

3、难在运营。园区开发完，招商超过80%似乎就是万事大吉了？实际上难题可能是刚刚开始。开业的热闹往往不能掩盖后期存在的问题。中国有大量的园区都处于不景气的状态，企业来来去去，没有有力的运营管理，只凭借优惠政策很难留住企业。本来入园的企业，又搬出了园区，此类情况数不胜数。

4、难在融资。产业地产开发周期时间较长，后期资金投入对产业地产的开发有很大影响。随着住宅、商业等传统房地产市场调控力度加大，市场发展放缓，房地产开发商的注意力开始向方兴未艾的产业地产转移，这必然导致产业地产的竞争加剧。同时，土地获得成本增加、国内地产开发商的资金实力有限，特别是在宏观调控下银行贷款收紧的情况下，融资成为产业地产开发中日益重要的问题。

如何破解开发难题？

1、选好路径。要学习国内外的先进经验，当然不能盲目迷信海外的先进经验，因为中国发展到现在，很多产业已经发展到国际的前列，有些产业即使略慢于其他国家，但也要考虑产业园建成后的整体形势，总之一方面选择的路径要适合自己，另一方面要适当超越当前的形势，避免园区建成了，已经落后于行业了。在这技术快速迭代的时候，园区产品要有一定的灵活性。

2、认清形势。就是要对国家、地区的政策、法规以及发展规划等，要有清醒的认识。比如目前国家提倡新基建，那么园区的定位，完全可以新基建为核心，但不能一窝蜂的进入某个新基建的领域。一方面要研究目前有多少园区在做新基建，分析清楚饼有多大，有多少人来分？一方面要对整个形势进行研究，国家的新基建总投资计划是多少，就是这个市场总量有多少？还有就是新基建究竟能分多少领域，哪些领域是空白，或是蓝海？自己的园区能不能进入这片蓝海？

3、做好事情。具体到做事的层次，都是繁复而重要的。在经营中，物业管理、园区人气打造、产业形态的构建都是非常重要的。比如税收的问题，现在开发园区，往往和当地政府签一个很详细的税收方面的合同，如果园区在开发完成几年内不能为当地政府贡献一定数量的税收，当地政府就可能收回园区。所以园区开发者必须算好这个账，避免没有详细计算，造成税收不达标，最后几乎要被收回土地使用权。凡此种种，都要有仔细的统筹和计算。

破解产业地产开发的难题，简单的三个词蕴藏着非常丰富的内容，开发商转型开发园区，一定要有详细的调查研究，切不可因为园区的产品表面上比较简单，而轻视它。