做好产业园区的四大要素与三句忠告

在当前经济结构面临重大调整、产业发展面临重大变革、产业内外部环境发生重大变化的新时期下，中国园区经济开发模式面临着重大挑战，长期支撑中国经济与产业发展的原有各类产业园区也遭遇众多的发展制约与瓶颈，同时在管理运营和产业服务上也要有所突破。

四大要素

目前整个产业园都发生着变化，由重变轻，以资源为王的时代变成了以客户为王的时代。该如何响应时代的发展，简单来说，做好产业园区需要具备以下要素。

第一个是稳。目前产业园区进入了新常态，公司发展不是以规模取胜，是以质量取胜，不是拿到地就成功了，而是拿到地把招商做好，园区运营好才能成功。要把侥幸心理去掉，从行业的属性，地块属性来认识项目，心态要沉下来。

第二个是精。做精品项目，好的选址，好的产品可以吸引好的客户，好的客户就有好的税收、产出，有了好的产出，政府会给你更多优惠的项目，这是一个正循环。但是我们要认识到我们的能力还不足以改变一个市场，要努力顺应市场。

第三个是延。产业地产某种意义上做的是一个平台，上游有供应商，下游有服务对象，要打开整个产业链条。对产业园区的企业来讲，最核心的破题就是金融产品的创新，某种意义上拿到了优质的资金成本，就奠定了很好的前提。

第四个是联。联合各方面的力量，更多的是跟互联网的结合，如果知道客户的数据，产业园区选址的时候就知道多少企业要这块土地，知道做什么产品，提供什么样的服务，这是最现实的。

三句忠告

1、关系法则：政府是产业园区最大，也是第一客户！运营园区要处理好两个核心关系：一是和政府，另一个是和市场。政府、开发商和入驻企业是产业园区三个重要参与角色。政府扮演的角色是政策和税收优惠的出台者，也是最终的决策者；园区运营商的角色是规划设计、土地开发和招商引资的实际操作者。

面对政府时，园区运营商一定要明白自己的定位，理清这层关系。坚持政府是第一客户！要做的事情是帮助政府促成该产业集聚，进而促进区域发展，而不是关系颠倒——我要做什么产业，要求政府来帮我!

园区运营商是辅助和锦上添花的角色。园区运营商最终干的工作是规划建设和招商辅助，因为最强的招商资源都在政府手里，招商的最大受益者也是政府。政府和园区运营商决定了园区的潜力与方向，一个成功的园区需要的是政府和园区运营商共同的耕耘。

2、产业园区能复制的只有财务模型和招商团队模型。过去的经验只能借鉴，难以复制，环境不同，产业的形势和土壤也都不同，想重复过去曾经经典的成功已经不大可能了。不同城市的资源禀赋、政策环境、商业配套、人才结构、产业要素、服务商、企业客户等因素千差万别，产业园区的商业模式必然也是千差万别的。产业规划、产品设计、运营服务等，都不是决定园区项目能否在异地成功复制的关键，真正决定复制成功与否的其实只有财务模型和招商团队模型。

对于那些想要在全国进行产业园区战略复制扩张的园区运营商来说，首先要做的是把手中成熟的项目通过运营和资源整合把账算清楚，物业租售和运营服务的收入至少保证在10%的年收益率，磨合出一套成熟的财务模型，把平衡帐目的几个要素总结后尝试复制。在新园区的介入前，必须保证这些要素全都凑齐，另外构建一套完善的招商团队模型，保证园区招商的战斗力，否则不要轻易去做。

随着新旧时代转型期的到来，产业园区真正的差距在资源掌控力和整合能力，谁手里的资源多，谁整合有效资源的能力更强，谁就能坚持到最后的胜利。

3、好的园区规划设计是园区品牌的延伸。从产业园区的发展来看，未来必然会从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，所以园区规划应该在设计前期就考虑到如何吸引企业入驻，将土地、园区物业与产业开发结合起来，在打造

一流硬环境的同时，增强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设，做到外观造型、客户需求与产业聚集的高度统一。很多园区

规划不了解、不熟悉市场，纸上谈兵难落地，即便有些园区凭借敏锐嗅觉与丰富市场经验，强行纠偏，避免了项目的崩盘与失败，但是仍面临着客户需求与产品设计错位的尴尬。产品与市场需求脱节，导致大量的物业空置。好的园区设计，应该兼具政府意志、本地资源禀赋、自身优势规划和布局，产业生态不仅是区域的地标建筑，更应该是园区品牌的延伸。