文旅地产异军突起，传统地产如何成功转型？

当前，以单纯土地开发收益和居住地产开发收益为主体的房地产开发时代已经过去，房地产转型迫在眉睫。未来房地产转型的方向以旅游为龙头和通道，整合五大幸福产业及相关产业，旅文体康养商学金一体化综合开发。那么，地产如何转型文旅产业？

转型迫在眉睫

中国房地产业发展的高峰已经过去，其面临的挑战逐渐增加，房地产业正从过去的粗放发展方式转向精细运营方式。随着土地价格的不断增加，以及政府相关部门对企业拿地的门槛不断升高，房地产企业在拍卖土地、开发规划等方面也越来越谨慎，行业正从增量时代向存量时代转变。

以土地开发收益为主导的土地开发和以居民住宅为主体拿地、建房、卖房的方式来运作的房产开发都已成为过去，由于这两种开发运作模式都涉及到土地招拍挂制度，因此未来房地产企业拿地需要有足够的资金和雄厚的经济实力才能在竞争中取胜。

未来整个房地产专业化、职业化程度非常高，现在整个行业的转型升级是迫在眉睫的。

转型方向在哪

由于国家土地管理的模式越来越严谨，且一般型的商业综合体的发展结构已走向末端，因此地产转型的方向在于增加休闲化、体验化、不动化、游乐化和娱乐化，并结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等产业，打造客厅式、度假式、休闲式和特色居室等新的地产模式。特别是以游客的观光休闲度假为支撑的休闲度假物业，已经成为未来地产转型主打的方向。

以旅游休闲为主导，兼顾并结合体育、养生、养老、文化等要素，并以休闲游客、度假游客为依托，以亲子、研学、休闲、养老市场为主打市场构建出的休闲度假与商业地产模式已经成为地产发展转型的主流方向。

综合开发架构

1、房地产必然走向“房产融一体化”结构。房地产已经由“制造房子”的工厂模式，发展成为以人为本、以家庭为基础、以服务为核心的产业整合模式，包括“三个家”的结构。

第一个家是以居住为主要功能的居住之家，以社区服务为基础的家庭服务结构；第二个家是指以旅游、休闲、娱乐、养疗、避暑等为主要功能和服务的第二居所、第三居所；第三个家是指城市综合体、商业综合体、部分度假接待综合体等相关地产和场所，以公共空间的方式，为家庭提供休闲、娱乐、购物、养生等多元化的公共服务。

房产融一体化，是房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。有效整合房地产不动产结构、服务产业现金流结构，以及与投融资的金融关系，是下一个阶段地产发展的核心。

2、地产开发新前提：地产+产业+城镇化+互联网。现阶段，互联网旅游越来越发达，房地产作为一个服务整合平台，必须是房地产、产业链整合、城镇化升级、互联网运用的叠加。产业开发及产业链整合，是房地产必修课。产城融合发展，产业带动城镇化建设，形成居民人口聚集，同时结合教育、商业、金融、文体、卫生及健康服务等，成为一体化结构。以智慧城市为基础，打造"互联网+ "，构建产业+互联网，城市+互联网，成为区域开发的前提。

3、全域旅游下的文旅地产创新发展。在房产融一体化和服务整合平台的架构下，最重要的趋势是产业融合，尤其是消费服务产业的融合发展，已成为当前及未来房地产开发的主流。

全域旅游下的文旅地产创新发展，应该是以旅游为龙头和通道，整合旅游、文化、体育、健康、养老等五大幸福产业及相关产业，旅文体康养商学金一体化，形成创新地产及区域综合开发——地产是骨架，五大幸福产业和教育是五脏六腑，商业和教育是皮肉，金融是血脉。

全域旅游下多产业融合的文旅地产综合开发，是以文化为魂，旅游为搬运渠道，休闲体验消费为核心，实现多产业融合下的综合效益，要做好以下三方面：文旅融合、打造核心吸引中心；整合产业链经营，创造延伸发展中心；旅游要素消费业态化，构建休闲聚集中心。